Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, la réponse est clairement positive. Même si le secteur souffre du désamour des investisseurs pour les foncières de commerce, et des risques qui pèsent désormais sur le résidentiel allemand, « les publications conduiront à un re-rating de ces deux segments », estime-t-il dans son dernier commentaire de marché.
Avec une hausse de 8,8 % depuis le 1er janvier, l’immobilier coté a progressé bien moins vite que les indices généralistes (+16,5 % pour le STOXX 600) alors même que les taux de marché sont à leur plus bas historique (l’emprunt allemand à 10 ans assure une rémunération négative supérieure à 2 %), traduisant un niveau élevé d’aversion au risque de la part des investisseurs
Les caractéristiques défensives de l’immobilier coté devraient reprendre le dessus
Les sous-performances relatives de l’immobilier coté ont affadi le caractère défensif du secteur aux yeux des investisseurs alors même qu’il s’agit de leur motivation première d’investissement sur ce segment. Les caractéristiques défensives de l’immobilier coté, qui sont une exposition modérée au cycle économique, des portefeuilles immobiliers sous-jacents soutenus par le niveau élevé des transactions sur les marchés physiques, un endettement fortement abaissé sur les dix dernières années et des conditions de refinancement exceptionnellement favorables, devraient pourtant comme par le passé conduire à une nette surperformance de ce segment dans un contexte d’aversion au risque. Et cela, d’autant plus que la décote sur Actif Net Réévalué (ANR), de -13 %¹ est aujourd’hui significative.
Alors pourquoi le secteur de l’immobilier coté sous-performe-t-il ?
Première raison : la sous-performance continue des foncières de commerce. Les publications du premier semestre devraient souligner la bonne résistance des foncières cotées de la zone euro et des centres à forte fréquentation qu’elles possèdent avec une estimation d’une stabilité de la croissance LFL, voisine de 3 %, et baisses d’ANR EPRA comprises entre -1 et -5 %².
Deuxième raison : le risque nouveau supporté par les foncières de logement en Allemagne suite à un projet de gel des loyers à Berlin dont la constitutionnalité et l’effet sont très incertains. A cet égard, les résultats du premier semestre devraient afficher une croissance des loyers LFL comprise entre +2,8 et +4,2 % et une progression des ANR EPRA comprise entre +5 et +8 %³.
Pour notre part, nous restons constructifs et sommes convaincus que dans les deux cas, les publications conduiront à un re-rating de ces deux segments. Et cela même s’ils ne permettront pas d’effacer les incertitudes liées au développement du commerce électronique, à la fragilité des enseignes et à la densité des surfaces de commerce pour les foncières de commerce et aux problèmes sociaux nés de la hausse des loyers et des prix dans les grandes métropoles européennes pour les foncières résidentielles allemandes.
Laurent Saint Aubin
A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale du groupe TIKEHAU Capital.
[1][2][3] Indices nus
