Gilles Chamignon, Directeur général de Paref Gestion, est l’invité de l’émission « les acteurs de la pierre-papier ». Collecte en hausse, rendements de qualité, la société de gestion va de l’avant et regarde notamment vers l’Europe. Tout en s’attelant à plusieurs chantiers : rationalisation de la gamme et digitalisation des relations avec ses partenaires.
Pouvez-vous nous présenter Paref Gestion, en quelques mots…
Gilles Chamignon – Paref Gestion est une société de gestion agréée AMF âgée de maintenant presque 28 ans, qui gère un peu plus de 1,4 Md€ d’actifs pour compte de tiers, regroupe une quarantaine de collaborateurs et qui, depuis maintenant plus d’un an et demi, fait partie d’un groupe international, le groupe Fosun, lequel détient à 60% la société Paref, foncière cotée en bourse dont Paref Gestion est la filiale.
Paref, précisément, vient de publier ses résultats et de communiquer le chiffre de la collecte de Paref Gestion en 2018. Une collecte record, en progression de 48% par rapport à 2017. Comment expliquer ce résultat, alors que l’ensemble du marché des SCPI est plutôt en retrait par rapport à l’an dernier ?
Gilles Chamignon – Il convient, sur ce sujet, de faire preuve d’humilité. Nous partons, si je puis dire, d’un peu loin par rapport à nos grands compétiteurs. On est passé de 160 M€ à 236 M€ de collecte, ce qui peut s’expliquer par le positionnement de notre gamme composée de produits très spécialisés, et qui répondent aux besoins de nos distributeurs de construire des allocations d’actifs très spécifiques pour chacun de leurs clients. C’est sans doute la raison du succès de nos produits auprès de nos réseaux de distribution.
Sachant qu’en outre, vos SCPI affichent des rendements supérieurs à ceux du marché…
Gilles Chamignon – On a effectivement, historiquement, cette stratégie de développement autour de produits « purs », ou en tout cas, construits autour de stratégies claires et lisibles, développées au fur et à mesure de l’évolution et des opportunités de marché. Novapierre Allemagne, par exemple, est à la fois un fonds dédié à l’Allemagne et dédié au commerce. Il a été lancé il y a maintenant 4 ans. Après avoir connu une période d’envol, il offre maintenant un rendement qui se stabilise un peu en dessous des 5%. Une autre de nos SCPI, Interpierre France, dans laquelle on trouve à la fois du bureau et des locaux d’activités, a pour sa part dégagé un rendement de 5,26% l’an dernier. Car cette double stratégie nous permet d’aller à la fois chercher du rendement sécurisé sur les immeubles de bureaux, et du rendement un peu plus « dynamique » sur les locaux d’activité, y compris lorsque ces derniers sont construits spécifiquement pour certains locataires.
Vous dites que la gamme de Paref Gestion est très spécialisée. Quand on regarde dans le détail, il y a 7 SCPI de rendement, 1 SCPI de capitalisation – Pierre 48 -, à la fois des SCPI à capital fixe, d’autres à capital variable. N’y a-t-il pas un peu de « ménage » à faire ?
Gilles Chamignon – Du ménage, je n’en suis pas certain… En revanche, adapter chaque produit à l’évolution de son marché, oui, c’est une préoccupation permanente. Sur nos 7 SCPI de rendement, 3 sont effectivement à capital variable : Novapierre Allemagne, Interpierre France, déjà citées, et Novapierre, une SCPI dédiée au commerce en France qui offre, elle aussi, de belles performances à la fois en rendement et en prise de valeur sur 2018. Par ailleurs, Pierre 48 a un positionnement très spécifique puisque c’est l’une des seules SCPI de capitalisation du marché. Elle est adossée à du résidentiel parisien, avec un portefeuille constitué depuis une vingtaine d’années, qui dégage des plus-values, et va continuer à en générer dans les années à venir. Enfin, notre gamme comporte des SCPI à capital fixe dont on sait qu’il est plus difficile d’animer le marché secondaire, telles qu’Atlantique Pierre 1, Capiforce Pierre, et les deux Cifocoma, ces dernières ayant en outre la particularité d’être de petite taille.
Et dont vous avez récupéré la gestion il y a un an et demi…
Gilles Chamignon – Effectivement, et ce premier exercice a été pour nous l’occasion de prendre contact avec l’ensemble du patrimoine, avec les locataires, de construire des stratégies d’arbitrage, de commercialisation locative… Cette première étape franchie, notre objectif est maintenant de proposer aux associés de rapprocher ces deux SCPI qui, je le rappelle, affichent chacune un peu moins de 25 M€ de capitalisation, pour en faire un véhicule d’une taille unitaire plus importante, et de mettre à l’abri ce patrimoine des accidents locatifs qui peuvent naturellement intervenir. Car plus les patrimoines sont larges, plus ces incidents locatifs sont indolores. C’est dans cette direction que nous souhaitons avancer, mais les porteurs de parts sont souverains…
Novapierre Allemagne était un produit novateur en son temps. Ne serait-il pas pertinent de capitaliser sur cette réussite pour lancer un produit, soit européen, soit dédié à une autre typologie d’actifs, comme les bureaux par exemple ?
Gilles Chamignon – Bien évidemment, notre ambition est de nous développer en Europe. L’essai réussi avec l’Allemagne, et le fait d’appartenir à un groupe international, nous portent dans cette direction. D’autant plus que Fosun détient quelques implantations en Europe qui peuvent nous servir de relais de croissance. Le sujet reste de détecter, dans chacun des marchés européens, le bon sous-jacent immobilier et son potentiel d’appréciation en fonction de l’évolution de la situation économique. Pourquoi sommes-nous allés sur le commerce de proximité en Allemagne avec Novapierre Allemagne ? Parce que nous estimions que la croissance allemande était forte, mais que les salaires allemands n’avaient pas encore augmenté. Lorsqu’ils ont commencé à le faire, l’impact sur la consommation des ménages et donc, sur le commerce, s’est effectivement produit. Notre anticipation de marché a été bonne. C’est ce que nous devons réussir à construire sur d’autres pays d’Europe et sur d’autres typologies d’actifs éventuellement. Il ne faut toutefois pas oublier que la fiscalité européenne est loin d’être harmonisée. Construire, gérer, développer des produits dans un autre pays européen que la France, c’est une convention fiscale en particulier, c’est assez simple à mettre en œuvre. Multiplier les pays d’implantation à l’intérieur d’un même véhicule, c’est plus compliqué d’un point de vue fiscal.
A 1,4 Md€ d’encours sous gestion, Paref Gestion est dans le peloton des sociétés de taille moyenne et indépendantes. Quelle est la prochaine étape ? Continuer à grossir, éventuellement par croissance externe ? Se vendre à un acteur plus important ? Ou conserver le rang et le statut actuel, autrement dit stagner ?
Gilles Chamignon – Stagner, ce n’est pas un mot qui figure dans notre vocabulaire. En revanche, la croissance, oui. Pas nécessairement de la croissance externe. Nous avons aujourd’hui de l’expérience, des équipes, un actionnaire de référence, ce qui nous donne les moyens d’accélérer la croissance interne. Notre fer de lance aujourd’hui, c’est de réfléchir à de nouveaux produits, à de nouveaux développements, que ce soit pour la clientèle retail ou institutionnelle. La croissance externe, ce sera, éventuellement, en fonction des opportunités…
Aujourd’hui, l’impératif, c’est d’être de plus en plus digital. Paref Gestion n’est pas la plus avancée des sociétés de gestion d’actifs immobiliers dans ce domaine…
Gilles Chamignon – Nous ne sommes pas en avance, mais nous ne sommes pas non plus en retard… La digitalisation se décline, selon nous, en trois thématiques. Se digitaliser, aujourd’hui, c’est d’abord permettre à nos distributeurs d’accéder plus facilement à l’information, aux dossiers de souscription, à tous les éléments qui ont trait à nos produits, de façon à ce qu’ils puissent les connaître, les analyser, les distribuer plus facilement. Nous avons commencé à travailler sur ce sujet en 2018, et la mise en place d’un nouvel outil dédié à nos distributeurs devrait donc voir le jour très prochainement. Le deuxième axe de réflexion, c’est l’intégration des outils existants chez certains de nos grands distributeurs, compagnies d’assurance ou banques. Les premières conventions sur cette thématique sont en train de se mettre en place, ce qui nous permettra d’être beaucoup plus présents dans certains réseaux.
Et le site internet ?
Gilles Chamignon – C’est effectivement le troisième sujet. Nous travaillons à sa refonte, avec là aussi la volonté d’offrir un accès client, un accès distributeur, dans une logique beaucoup plus dynamique…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos du Groupe Paref et de Paref Gestion(i)
Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprise en région parisienne (149 M€ de patrimoine au 30 juin 2018) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 627 M€ de fonds gérés au 30 juin 2018), société de gestion agréée par l’AMF. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris – FR0010263202 – PAR. Plus d’informations sur www.paref-gestion.com
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
