La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Frey a poursuivi avec succès sa mue en 2011. Lors de son introduction en bourse en 2008, cet acteur important des Retail Parks se présentait comme un promoteur doté d’un petit patrimoine immobilier. Aujourd’hui, c’est clairement l’activité de foncière qui a pris le dessus, même si la promotion continue d’offrir au groupe son mode normal d’acquisition de son patrimoine. L’an dernier, Frey a livré 48 000 mètres carrés dont 15 000 ont été conservés en patrimoine dans le cadre du développement de l’activité de foncière.
En 2011, les revenus locatifs ont progressé de moitié à 10,2 millions d’euros assis sur un patrimoine de 107 000 mètres carrés (+ 35 000 mètres carrés) d’une valeur d’expertise de 168 millions d’euros, générant un résultat opérationnel courant de 7,2 millions d’euros (+ 8,3 %). De sorte que l’actif net réévalué (ANR) de remplacement (droits inclus) a lui aussi progressé de 50 %, à 117,3 millions d’euros (17 euros par action). Ce patrimoine reste très rentable avec un rendement des baux de 11,4%. Cette normalisation dans l’univers des SIIC est également confirmée par un dividende de 0,8 euros qui confère au titre un rendement appréciable de 5,9 % au cours de 13,59 euros, lundi 10 avril à l’ouverture du marché.
Malheureusement, pour Frey cette normalisation va de pair avec l’apparition d’une sensible décote du cours de Bourse sur la valeur d’ANR qui franchit la barre symbolique des 20% malgré un endettement maîtrisé : le ratio d’endettement rapporté à la valeur du patrimoine (LTV) est redescendu à la fin 2011 à 46,3 % (52 % à la fin 2010). Cette sanction du titre par la Bourse cadre mal avec la dynamique du groupe emmené par son jeune président Antoine Frey qui s’est fixé des objectifs ambitieux qui s’est donné Altaréa comme modèle. Antoine Frey vise le milliard d’euro de patrimoine à l’horizon 2020 !
Pour y parvenir Frey utilise tous les leviers à sa disposition. L’apparition d’une décote rend délicates les augmentations de capital (Frey a quand même réussi à lever 10 millions d’euros l’an dernier au prix de 13,25 euros), le groupe a su contourner l’obstacle en s’associant avec des institutionnels pour lancer deux fonds dont il assure la gestion. La SIIC a lancé en novembre dernier, avec Predica et AG Real Estate, deux véhicules dotés d’une capacité d’intervention de 200 millions d’euros , dont la moitié en fonds propres). Mais on sent qu’Antoine Frey est un garçon pressé et que pour parvenir à ses objectifs il n’hésitera pas à diluer sa participation, quitte à en perdre le contrôle familial. Ses visées sur certains concurrents cotés pourraient se traduire par le lancement d’une OPA dans les mois à venir. C’est peut-être ce qui inquiète les investisseurs qui n’ont salué les résultats 2011 que par une modeste hausse de 0,07 % du cours de l’action à 13,60 euros au fixage matinal d’Euronext, lundi matin. De fait, si Frey démontre, depuis 4 ans, la maîtrise d’une croissance rentable, celle-ci est associée à un profil de risque plus marqué que certains de ses concurrents qui se limitent à la seule détention d’un patrimoine.
Pour 2012, le groupe annonce disposer de plus de 100 000 mètres carrés de projets nouveaux autorisés pour livraison en 2013. Frey livrera près de 36 000 mètres carrés au premier semestre 2012. A noter également les trois concours remportés l’an dernier (totalisant 33.000 mètres carrés) et celui dont il était lauréat au début de cet exercice à Troyes (Bourse du travail) qui permettent au groupe d’affirmer son rôle d’aménageur urbain. Ce sera la première fois que Frey construira des logements. Une expérience qui pourrait lui être utile si une nouvelle obligation de détenir des logements devait s’imposer aux SIIC. Pour Antoine Frey une telle évolution règlementaire serait un moindre mal plutôt que de subir une perte de substance du statut de transparence fiscale dont jouissent les SIIC.
Christophe Tricaud
A propos de Frey
Cette SIIC dispose de près de 30 années d’expérience dans l’immobilier commercial où il concentre aujourd’hui ses efforts sur les retail parks. Frey combine son activité historique de promoteur avec celle de foncière à la tête d’un patrimoine de 107 000 mètres carrés expertisé à 168 millions d’euros. La valeur d’ANR de reconstitution (droits inclus) ressort à 117,3 millions d’euros (17 euros par action).
Au cours de 13,60 euros, le 10 avril 2012, la capitalisation boursière de Frey ressort à 93,6 millions d’euros.
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