Les foncières françaises ont publié de « bons chiffres trimestriels » au 3e trimestre, constate le bureau d’analyse Invest Securities dans sa dernière publication mensuelle. Mais il déplore toutefois une information trimestrielle qui « a tendance à s’appauvrir »…
Pour la 13e édition de sa revue mensuelle, Invest Immobilier[1], le bureau d’analyse Invest Securities se livre à une revue de détail des publications trimestrielles des foncières françaises cotées en Bourse. Le commentaire est globalement positif : les résultats publiés confirment « une croissance régulière dans tous les segments », et une « légère augmentation du taux d’occupation et des loyers » constatent les analystes.
Activité locative : le commerce dépasse encore le bureau
Mais, alors que le secteur du commerce continue de souffrir de la méfiance des investisseurs et que « les valorisations des foncières traduisent la supériorité écrasante du bureau sur le commerce », les foncières de commerce continuent d’afficher une croissance des loyers supérieure à celle des foncières de bureaux. Mais « les chiffres sont têtus » écrit Invest Securities, en comparant la progression des premières (+2,9% sur 9 mois) aux secondes (+2,8%). Le bureau rappelle en effet que le chiffre d’affaires des commerçants a progressé au 3e trimestre (voir notamment, « Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme », ou « Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux »), et qu’Altarea Cogedim « parle ouvertement d’un rebond de son activité sur le commerce ».
Foncières cotées : un trimestre calme sur le front des transactions
On retrouve cette même dichotomie entre foncières commerce et foncières bureaux sur le front des transactions. Les premières veulent céder des actifs «pour abaisser leurs ratios d’endettement ». Elles n’ont donc pas la possibilité de procéder à de nouvelles acquisitions. Les secondes, en revanche, sont à la fois en mesure de vendre « les actifs les plus centraux » – les plus recherchés par le marché -, et d’investir « essentiellement dans des projets de restructuration créateurs de valeur ». Au final, peu de transactions sur le trimestre, donc, « hormis chez les foncières n’ayant pas encore atteint la maturité ». Et Invest Securities de citer notamment Frey – qui doit encore investir le produit de sa dernière augmentation de capital -, avec une acquisition au Portugal, Sélectirente ou Foncière Inea, avec plusieurs opérations à leur actif.
Foncières cotées : maintien des notations et peu de rachats d’actions
Parmi les foncières plus « liquides », seule Icade se distingue réellement sur le plan des acquisitions (plus de 295 M€ sur les 9 premiers mois de l’année). Invest Securities considère que « cet accent mis sur les cessions » est la conséquence de «la grande discipline financière» à laquelle s’astreignent les foncières cotées. Soucieuses de conserver leur notation de crédit, elles jugent le maintien de leur ratio d’endettement indispensable. Le sujet touche particulièrement les foncières de commerce, où « l’attentisme des investisseurs crée une prime de risque ». Et il incite les agences de notation à la prudence. Déjà, plusieurs foncières de commerce (URW, Mercialys et Carmila) ont vu leurs perspectives abaissées par S&P en septembre, rappelle Invest Securities. Les foncières sont également moins actives sur le sujet des rachats d’actions. Parce que beaucoup de valeurs se traitent, en moyenne, « en prime sur leurs actifs nets réévalués ».
Foncières cotées : plus « bavardes » sur l’ESG que sur l’activité
Sauf, bien entendu, le segment des foncières de commerce. Mais ces dernières, concentrées sur la réduction de leur dette, « ne peuvent racheter leurs actions », explique Invest Securities. Le bureau d’analyse juge enfin que les communiqués trimestriels de foncières cotées sont « de plus en plus brefs ». Certaines, parmi les moins liquides, n’en publient d’ailleurs plus, « cette pratique n’étant plus obligatoire ». Une situation que déplore Invest Securities. Qui constate, en revanche, la multiplication des communications sur les notations extra-financières. « Dans un certain désordre », souligne le bureau d’analyse…
Frédéric Tixier
[1] « Invest Immobilier n°13 » – Novembre 2019 – Invest Securities.A propos d’Invest Securities(i)
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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
