Dans un contexte économique maussade, les cours de Bourse des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ont affiché en 2012 un très beau parcours. Et les analystes restent globalement confiants pour 2013.
Au 30 décembre, l’indice Euronext IEIF SIIC France affiche un gain de 22,9 % auquel il convient d’ajouter le rendement brut de 5,40%. L’indice coupon brut réinvesti ressort en hausse de 31,08%. C’est sensiblement plus que l’indice phare de la Bourse de Paris. Le CAC 40 s’est adjugé cette année 14,6% et l’indice large SBF 120 fait à peine mieux avec un gain de 15,9%.
Ce sont les principales pondérations de l’indice, Unibail-Rodamco (qui entre pour 37,7 % de la composition de l’indice IEIF), Klépierre (13 %) et Gecina (11,8 %) qui ont tiré vers le haut l’ensemble du secteur. Mais si leurs performances convergent entre 31,5 et 35,7 %, leurs envols reposent sur des facteurs assez différents. Unibail-Rodamco est la grande gagnante de la baisse des taux d’intérêt. La rémunération de ses émissions obligataires est tombée à 1,625 % à la fin 2012 contre 3,875 % un an plus tôt pour des durées proches de 6 ans. Ce sera autant de moins pour les frais financiers et d’autant plus pour le cash flow du leader européen des foncières. Klépierre, pour sa part, a été portée par la cession de la moitié de sa participation dans la foncière spécialisée dans les centres commerciaux par BNP-Paribas à l’Américain Simon Property Group, leader mondial des REITs (sociétés immobilières bénéficiant de la transparence fiscale), qui s’est offert une diversification géographique à bon compte. Enfin, Gecina a touché les dividendes de l’importante restructuration financière du groupe saluée par un rehaussement de sa note par les agences S&P et Moody’s, ainsi que par un Trophée SIIC remis par la FSIF. A la lisière de ce podium, Foncière des Régions (+ 28,5 %) a tiré parti de financements innovants pour financer ses projets et figure également parmi les principaux gestionnaires d’OPCI à règles de fonctionnement allégés qui démultiplient sa force de frappe.
Cependant, derrière ces très belles performances, on constate que les acteurs moyens du secteur affichent des parcours moins hauts en couleur, à l’exception de Cégéreal et de Zublin Immobilière France qui ont fortement bénéficié d’un rattrapage après le décrochage qui avait sanctionné leur titre en 2011, alors que ces sociétés étaient confrontées à une forte vacance de leur patrimoine. Leur retour à meilleure fortune doit beaucoup à la bonne tenue des valeurs locatives qui a bénéficié à l’ensemble des SIIC.
Bonne tenue des valeurs locatives et détente des primes de risque utilisées par les experts pour déterminer l’actif net réévalué des SIIC ont favorisé le retour en grâce du secteur auprès des investisseurs. Ceux-ci ont vu le mur de la dette s’éloigner et se transformer en petit cavaletti aisément franchissable alors que les foncières les plus confrontées au problème de la dette telles que Tour Eiffel ou Affine ont pu réaliser des arbitrages dans de bonnes conditions. Globalement, les efforts entrepris depuis le début de la crise se sont révélés payants et ont permis des refinancements dans de bonnes conditions, quoi que ces acteurs restent pénalisés par des décotes de plus de 40 % de leur cours de Bourse rapportés à leur valeur d’actif net. Tour Eiffel comme Affine n’ont pas été récompensées à la hauteur des effets positifs engendrés par la gestion active de leur passif : leur titres n’ont gagné que 16 et 1,6 % depuis le 1er janvier 2012, mais leurs actionnaires ont pu se consoler avec un dividende qui procure à leurs titres un rendement proche de 10 % alors qu’il n’est pas remis en cause par les cessions réalisées. Ces dernières ayant marginalement affecté leur cash flow. Pour toutes les foncières cotées en Bourse, l’année écoulée aura été celle de la diversification du financement en passant par la case du marché obligataire qui a procuré près de 8 milliards d’euros aux SIIC.
Sur le front de la consolidation du secteur qui devait être un moteur de la hausse, 2012 n’a pas été à la hauteur des espérances des spéculateurs. Au tournant de l’hiver 2011/2012, on a assisté à l’offre publique hostile de Cofitem-Cofimur associée à PHRV et Foncière des VIème et VIIème arrondissements visant la Foncière Paris France et à l’OPE amicale d’Icade (+ 11,75 %) sur Silic (+ 12,5 %) consacrant des offres sans résorption des décotes boursières. Elles furent ensuite relayées par l’entrée de Simon PG dans le capital de Klépierre. Il a fallu attendre la fin de l’année pour assister à un autre rapprochement entre Foncière Sepric (+ 9,4 %) et Patrimoine et Commerce (+0,1%). Les deux plus gros dossiers que constituaient Foncière Lyonnaise et Gecina dont les actionnariats espagnols appellent un nouveau tour de table solde l’année sur un statu quo, même si des actionnaires de Gecina ayant fait faillite, une partie du capital de la SIIC devrait par le jeu de garantie sur créances échoir à la caisse des dépôts du Québec et Blackstone.
Un bémol quand même dans cet enthousiasme boursier pour les foncières. Les SIIC restent pénalisées par des décotes qui les empêchent de procéder à des augmentations de capital –seule PAREF s’y est risquée- et ont au contraire parfois procédé à d’importants return en cédant à la logique de leur actionnaire de contrôle : Mercialys et ANF Immobilier ont ainsi sensiblement diminué la voilure.
Au troisième trimestre, les SIIC n’ont pesé que 8 % du marché de l’investissement tertiaire français, contre 9 % au premier semestre. Elles en représentaient 25 % en 2007 ! De là à y voir une remise en cause de leur caractère contra-cyclique en matière d’investissement, il y a un pas qui pourrait être franchi si elles ne retrouvaient pas de l’allant pour alimenter leur pipeline de projets.
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