« Au mois de mai 2017, l’immobilier coté a fortement rebondi en ligne avec l’élection d’Emmanuel Macron, le 7 : sur un mois, l’indice Euronext IEIF SIIC gagne quasi 5 %, tirant l’indice global de la zone euro », écrit Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche de l’IEIF. « Au-delà de l’effet post-électoral, c’est une nouvelle dynamique qui se met en marche pour les investisseurs, avec des perspectives plus sereines en termes de rendements locatifs à moyen terme », poursuit-elle.
Sur les trois premiers mois, la croissance française a ralenti à 0,4 % contre une première estimation à 0,3 %. Certes, ce résultat est un peu décevant au regard des performances de l’Allemagne à + 0,5 % et de celles de l’Espagne à + 0,7 %, qui restent les deux leaders de la zone euro.
Démarrage de la croissance en meilleures foulées qu’anticipées. Sur un an, la hausse est de 0,8 % tandis que l’acquis de croissance est à + 0,9 %, ce qui laisse espérer une année 2017 meilleure que 2016. Le ralentissement de la croissance du PIB au T1 2017 s’explique par une faible contribution de la consommation des ménages et une contribution négative du commerce extérieur, en regard d’une très forte accélération des importations (+ 1,5 % sur un an). En revanche, l’investissement renoue avec une pente ascendante et les stocks se reconstituent, gage du meilleur optimisme des perspectives économiques en zone euro. En 2017, la France bénéficierait d’une plus forte demande extérieure puisque la croissance mondiale se raffermit : elle est estimée à 3,3 % par l’OCDE et le FMI.
Un second trimestre en marche accélérée ! En zone euro, au mois d’avril, l’indice PMI, indicateur avancé du PIB, touche un point haut historique, non observé depuis les six dernières années. Aussi, au T2 2017, nous en inférons par une simple régression que la croissance du PIB en zone euro pourrait ainsi atteindre 2,7 % sur un an. En France, les indicateurs avancés liés au climat conjoncturel, aux carnets de commandes tant sur le marché domestique qu’extérieur sont en hausse. La contribution du commerce extérieur devrait ainsi devenir positive dans les prochains trimestres, ce qui soutiendrait l’investissement d’ici la fin de l’année. Le taux de marge des entreprises oscille autour de 31,8 % contre 30 % en moyenne depuis 2012, témoignage d’une croissance plus durable. La croissance de l’emploi salarié marchand se poursuit (+ 1,9 % sur un an dans le tertiaire) et le taux de chômage recule à 9,7 %. La productivité est en hausse de 0,4 % en rythme annuel, soutien direct à plus de compétitivité. Selon nos estimations, sur des indicateurs disponibles jusqu’à fin avril, la croissance du PIB au T2 serait de 0,5 %, ce qui porterait l’acquis de croissance à 1,1 %.
Perspectives de croissance nouvelles – Enfin, suite à l’élection d’Emmanuel Macron à la Présidence de la République, les perspectives de croissance nouvellement affichées par les banques et autres institutions pour la France sont en hausse de 10 bps à 30 bps en moyenne. Le risque spécifique sur la France et le risque systémique européen se sont évaporés ! Cet engouement n’est pas qu’une seule réaction à chaud. Pour les experts, l’élection d’Emmanuel Macron marque un nouveau tournant pour l’Europe continentale, grâce à un nouveau souffle politique et une dynamique économique de la zone plus ouverte. L’exception française, face aux votes populistes britannique et américain, fait des adeptes tandis que d’autres célèbrent la France comme le pays des Lumières à l’heure d’enjeux économiques et sociaux majeurs. L’axe franco-allemand est perçu comme plus solide car plus équilibré. Ce meilleur équilibre politique serait engendré par une croissance économique plus intégrée entre la France et l’Allemagne : l’écart de taux a continué de se resserrer. Les premières mesures attendues pour l’économie française, selon les scénari dessinés, devraient être market friendly, favorables à l’investissement et à la compétitivité française, dont la baisse du taux d’impôt sur les sociétés à 25 %. Le duo franco-allemand serait ainsi plus à même de réaffirmer son leadership dans les négociations liées au Brexit, ce qui à terme doperait la croissance potentielle de l’Europe continentale.
Fort rebond de l’immobilier coté en mai – Au mois de mai 2017, l’immobilier coté a fortement rebondi en ligne avec l’élection d’Emmanuel Macron, le 7 : sur un mois, l’indice Euronext IEIF SIIC gagne quasi 5 %, tirant l’indice global de la zone euro. L’indice activités immobilières[1] rebondit de + 9,5 %. Le risque spécifique sur la France étant désormais levé, les gérants sont de retour sur le marché français coté. Au-delà, de l’effet post-électoral, c’est une nouvelle dynamique qui se met en marche pour les investisseurs, avec des perspectives plus sereines en termes de rendements locatifs à moyen terme.
L’indice Euronext IEIF SIIC est désormais en hausse de quasi 13 % par rapport au mois de janvier dernier. Il surperforme de loin l’indice REIT Europe en termes d’effet-prix et d’effet-revenu. Notons que le détachement de l’indice IEIF SIIC signifie une moindre corrélation avec les autres marchés européens en ce mois de mai. Pour l’indice IEIF activités immobilières, foncières de promotion, les hausses depuis le début d’année sont respectivement de 17 % et 12 %. Côté Indice Euronext IEIF SIIC France, le rebond a été très marqué chez les SIIC Big Cap, soit les foncières dont la capitalisation est supérieure à 1 Md€, notamment pour les SIIC avec la plus grande part de flottant.
Prime à l’effet taille – « L’effet taille » des Big Cap continuera d’être positif dans les prochains mois, en raison des meilleures perspectives sur la zone euro dans son ensemble. Cet effet positif sera entretenu par la diversification du patrimoine, en termes géographiques notamment puisque tous les indicateurs conjoncturels des pays core de la zone euro (Allemagne, France, Italie, Espagne) sont au vert. Désormais, l’indice de performance globale Euronext IEIF SIIC est bien au-dessus de sa moyenne depuis 2016 : + 10 %, prenant son envol vers de nouvelles cimes. La hausse de l’indice Euronext IEIF REIT Europe reste timide, puisqu’elle est de 3,2 %, les REIT anglaises continuant à être pénalisées par l’effet Brexit. Pour rappel, l’indice Euronext IEIF REIT Europe avait dévissé de 19 % après les élections britanniques du 23 juin 2016. Les SIIC poursuivent leur arbitrage dans une logique d’optimisation des rendements d’échelle et de création de valeur.
Les SIIC profitent toujours de l’engouement des investisseurs – Au T1 2017, Les SIIC ont cédé 265 M€ d’actifs contre 237 M€ d’acquisitions, un jeu à somme nulle. Ces volumes sont bien inférieurs aux rythmes observés depuis les six dernières années, mais restent élevés en valeur absolue. Les SIIC profitent toujours de l’engouement des investisseurs pour le marché français, liquide, transparent et perçu comme résilient, en cédant à bon prix ! En revanche, les acquisitions récentes témoignent d’un redéploiement du capital et d’une sécurisation des cash-flows futurs sur des marchés et secteurs porteurs. La stratégie des SIIC reste offensive mais très sélective, notamment sur les marchés étrangers, en termes de relais de croissance. Les acquisitions en Allemagne devraient se poursuivre, tous secteurs confondus, tirées par des perspectives économiques très favorables. Le marché britannique devrait être sur les radars dès 2017, notamment sur les centres commerciaux qui souffrent d’un ralentissement du marché. Mais les françaises ne se précipiteront pas, le temps joue pour elles. Le scénario sera celui du stock picking ou éventuellement de l’acquisition de REIT dans les deux prochaines années. Les négociations du Brexit et ses répercussions sur le potentiel de croissance devraient être les variables de contrôle pour optimiser toute politique d’acquisition. Les françaises devraient s’approprier la devise britannique : « Keep calm and carry on ! »
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
[1] Kaufman & Broad, Les Nouveaux Constructeurs, Maisons France Confort, Nexity et Pierre & Vacances.
