Dans un contexte de taux durablement bas, qui favorise notamment la classe d’actifs immobiliers, une exposition aux foncières cotées peut permettre d’optimiser le couple rendement-risque d’un portefeuille. Pourquoi, comment : l’analyse de Béatrice Guedj.
L’immobilier continue à bénéficier du contexte de taux durablement bas. Mais si le chant du « lower for longer » profite sans conteste à l’immobilier direct, l’immobilier coté semble en revanche « relativement préservé » par le phénomène de revalorisation qui touche l’ensemble des actifs alternatifs, écrit Béatrice Guedj dans l’un de ses derniers commentaires de marché[1].
Les REITs européennes en situation de décote
Depuis 2015, observe la directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life AM, de nombreuses REITs européennes – foncières cotées en Bourse dotées d’un statut fiscal du même type que celui des SIIC françaises -, sont en effet « fortement décotées ». Une situation qui résulte de multiples facteurs : « retail bashing », effet Brexit, ou remise en cause de certains business models. Une situation assez paradoxale. Car, en raison notamment de la qualité des patrimoines des foncières cotées, « il existe une prime du taux de distribution des dividendes par rapport au taux de capitalisation des bureaux prime », souligne Béatrice Guedj.
Corrélations avec les autres marchés
Elle rappelle par ailleurs les caractéristiques de l’immobilier coté, en termes de corrélations. A court terme, celui-ci se comporte comme les autres compartiments actions. Mais, plus l’horizon de temps s’accroît, plus son comportement se rapproche de celui de l’immobilier direct sous-jacent[2]. Donc, si la capacité de diversification de l’immobilier coté par rapport aux actions et aux obligations est moindre que celle de l’immobilier direct, « elle reste toutefois importante », souligne Béatrice Guedj. D’où l’intérêt de s’interroger, pour un investisseur, «sur la pertinence d’une exposition aux sociétés immobilières cotées dans une allocation d’actifs». Et plus particulièrement sur le compartiment immobilier.
Optimisation des allocations d’actifs par l’introduction d’une poche immobilière
Mais quelle part d’immobilier coté introduire pour optimiser un portefeuille ? s’interroge Béatrice Guedj. A partir d’une modélisation itérative – consistant à introduire de manière croissante de l’immobilier au sein d’une allocation type -, elle arrive aux conclusions suivantes. Qu’une exposition immobilière constituée de 20% d’immobilier coté permet d’augmenter de 30 points de base la rentabilité attendue du portefeuille initial, à niveau de volatilité inchangée. Et qu’une exposition immobilière constituée de 15% d’immobilier direct et de 5% d’immobilier coté permet de réduire de 10% la volatilité du portefeuille de base, à niveau de rentabilité attendue inchangée. Autrement dit, que l’introduction d’immobilier augmente systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille.
Dynamisation grâce au stock-picking
Cette diversification peut en outre être « dynamisée par une stratégie de stock-picking », explique Béatrice Guedj. Mais, souligne-t-elle, cette stratégie nécessite « une bonne connaissance des métriques des REITs et de leur patrimoine ». En donnant quelques pistes. Par exemple, au sein des foncières décotées, il convient d’éviter les « value trap ». C’est-à-dire celles dont la décote se justifie « par un business model destructeur de valeur ». En préférant les « value call », celles dont le business model est à l’inverse créateur de valeur. Au sein des foncières de commerce, il est aussi préférable de privilégier celles qui ont enregistré des hausses de loyers. Enfin, l’analyse de différents ratios peut également permettre de distinguer les foncières qui investissent dans des zones de chalandises dynamiques.
Amplifier l’effet positif de l’immobilier
Le croisement de ces différents critères permet, conclut Béatrice Guedj, une sélection des foncières en mesure « d’amplifier l’effet positif de l’introduction de l’immobilier ». Et donc, de générer une performance supplémentaire à moyen et long terme.
Frédéric Tixier
[1] Minds & Markets – Allocation de portefeuille : Immobilier coté et Stock-Picking.[2] Après 2 ans, la corrélation avec les actions baisse très fortement. Après 5 ans, le marché des foncières cotées et celui de l’immobilier direct sont très fortement corrélés (60%). A 10 ans la corrélation entre leurs performances est de 80%.
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A propos de Béatrice Guedj(i)
Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.
A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Le Groupe Swiss Life Asset Managers est l’un des principaux investisseurs européens en immobilier. Il compte 120 ans d’expérience et gère près de 86,5 milliards € d’actifs immobiliers répartis dans 12 pays. Des équipes sont présentes localement en Suisse, en Allemagne, au Royaume-Uni, en France et au Luxembourg. Swiss Life Asset Managers France est un acteur majeur dans la gestion d’actifs et de fonds immobiliers en Europe.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
