Sébastien Bareau a rencontré Maëlle Caravaca. Son cabinet, En Privé, privilégie les placements responsables. Une démarche engagée qui propose d’investir « sans contrainte, mais pas sans conscience ». Et qui aborde la classe d’actifs immobiliers pour son potentiel de transformation et donc d’impact – positif – pour la planète. Interview…
Maëlle Caravaca, présentez-nous votre parcours, votre cabinet et l’origine de son nom…
Maëlle Caravaca – Après deux masters en fiscalité des particuliers et fiscalité des entreprises, puis dix années d’expérience, notamment comme responsable partenariats CGP et directrice régionale chez Primonial ces trois dernières années, j’ai créé mon cabinet en novembre 2019. Son nom : « En Privé ». Si j’ai choisi ce nom, c’est bien parce que l’on parle plus volontiers d’argent en privé. J’avais aussi envie que le nom suscite l’intimité, le secret professionnel. Et la proximité, la confiance, le « sur-mesure ». Je souhaitais aussi éviter les classiques « Caravaca Patrimoine » ou « MC Investissement », peu originaux. En fait, mon objectif est de « brander » fortement mon activité. Et de m’adresser à une nouvelle génération sensible à la communication et au soin qu’on y apporte.
Avec quelles valeurs ?
Maëlle Caravaca – Je voulais mettre en avant des qualités de sérieux, de soin, de modernité, d’éthique. Et de convictions aussi. J’ai intégralement bâti mon travail sur une forte base digitale pour être réactive, performante. Et me conformer facilement aux obligations réglementaires. Mon ambition est de créer et proposer du contenu à contre-courant de la finance traditionnelle. De balayer les idées reçues. De combattre les fausses croyances. Et, surtout, de rendre l’investissement responsable accessible à une génération en quête de sens, qui s’interroge sur son impact ! Je veux leur proposer d’investir sans contrainte. Mais pas sans conscience. Car il faut comprendre pour être engagée !
Et en termes de développement ?
Maëlle Caravaca – Malgré un lancement juste avant la crise sanitaire, le cabinet accompagne à ce jour une quarantaine de clients. Et gère déjà un peu plus de 4 M€ d’encours. J’espère une belle évolution sur les prochaines années !
Comment construisez-vous vos préconisations ?
Maëlle Caravaca – Je m’assure en premier lieu que le client dispose d’une trésorerie de précaution, déposée sur un livret en tant qu’enveloppe de réserve. Ce qui lui confère une stabilité financière durable. Nous investissons ensuite le surplus pour dynamiser son capital et développer son patrimoine financier et immobilier. Je pars naturellement du besoin du client, de ses objectifs et, surtout, de ses horizons d’investissement, pour élaborer mes préconisations. Puis je construis mes stratégies autour de toutes les classes d’actifs, en prenant en compte la sensibilité de mon client. Je l’interroge systématiquement sur sa sensibilité aux sous-jacents immobiliers et aux thématiques d’impact.
Et cette dimension « responsable » que vous évoquiez ?
Maëlle Caravaca – J’oriente effectivement mes clients prioritairement vers des produits responsables. Il peut s’agir d’OPCVM, de titres directs cotés ou non cotés, de SCPI durables en direct, ou à crédit, de SCI et d’OPCI en assurance-vie. Le conseil et l’accompagnement en Bourse sont tournés autour de cette logique, en privilégiant, que ce soit sur les comptes-titres classiques ou les PEA, les portefeuilles de valeurs ESG. Idem en private equity, où nous recommandons les entreprises « à impact », innovantes et engagées, agissant notamment dans les secteurs de la biotech ou de la green tech.
Quid de l’immobilier ?
Maëlle Caravaca – Nous aimons bien le crowdfunding immobilier, version marchand de biens. Mais nous proposons peu d’immobilier en direct. Excepté en location meublée régime réel, sur Paris ou les grandes villes françaises, pour la force du montage fiscal en LMNP en BIC non professionnel. Et pour la valorisation de l’immobilier ancien. J’évite les produits de défiscalisation. Et particulièrement l’immobilier sous dispositifs fiscaux. A mon sens, la réduction d’impôt cache souvent un montage financier peu rentable, et une sortie de l’investissement parfois bancale. De plus, j’estime qu’il y a un surcoût de l’immobilier en VEFA, comparativement à l’immobilier ancien et à son potentiel de valorisation dans les grandes villes patrimoniales.
Pas de « club deal » ou de SCPI ?
Maëlle Caravaca – Pour les « petits tickets », ou à titre de diversification, certains clients me demandent d’étudier des opérations immobilières en club deal. Cela peut être, en effet, un bon moyen pour rentrer en direct dans des opérations de marchands de bien sur des durées de portage de 12 ou de 24 mois avec des coupons distribués estimés à environ 10% par an, sur Paris par exemple. Enfin, il m’arrive fréquemment de prescrire d’investir dans des SCPI de rendement « vertes », socialement utiles ou solidaires, en utilisant l’effet de levier du crédit.
L’immobilier « vert », c’est effectivement un moyen d’agir efficacement pour la planète…
Maëlle Caravaca – L’immobilier possède un pouvoir transformatif exceptionnel. Le secteur, au total, représente 43% de la consommation d’énergie. Et 25% des émissions de gaz à effet de serre. L’artificialisation des sols avance 2 fois plus vite que la croissance de la population… Ces impacts se ressentent au moment de la construction ou de la restructuration, et au cours de l’exploitation. Il existe donc une nécessité forte de massifier la rénovation du parc immobilier français. Le mariage de la durabilité et le confort d’usage sont une bonne recette pour définir de nouvelles configurations pour la croissance de ce secteur vital. Ces solutions concernent à la fois les promoteurs, les locataires, les propriétaires et les gestionnaires. Et l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) permet de créer un référentiel pour mieux mesurer son impact.
Quels sont les enjeux des labels ESG pour l’immobilier, aujourd’hui ?
Maëlle Caravaca – Il s’agit de créer des indicateurs clairs en matière de performance durable des bâtiments. Pour mieux informer les investisseurs sur le niveau d’intégration des critères ESG (et pas seulement les normes BBC ou les certifications HQE, LEED ou BREEAM pour les standards de construction). Penser le bâtiment autrement et agir globalement en intégrant les sujets de la mobilité, la connectivité et la sécurité, pour en maximiser le rendement, est au cœur de l’immobilier responsable. Une combinaison gagnante et vertueuse pour toutes les parties prenantes.
Revenons sur vos allocations. Quelle part pour les SCPI ?
Maëlle Caravaca – Les clients ne seront exposés en SCPI qu’à hauteur d’un maximum de 50% de leur patrimoine, pour les TMI jusqu’à 30%, et à crédit sur la durée la plus longue. Ceci, pour optimiser la recherche de revenus complémentaires, l’utilisation de l’effet de levier, la valorisation du capital sur le long terme. Et pour permettre une facilité de gestion incontestable. Sinon, je les oriente sur l’assurance-vie (jusqu’à 100% du patrimoine) pour apporter de la liquidité et la fiscalité avantageuse de la Flat Tax. Ainsi, dans un portefeuille type et selon les objectifs et la connaissance du client, je préconise, l’allocation suivante :
Quelles « fonctions » pour les fonds immobiliers au sein de vos portefeuille d’assurance-vie ?
Maëlle Caravaca – J’utilise les fonds immobiliers pour contenir la volatilité du portefeuille. Plutôt que d’intégrer des fonds flexibles, patrimoniaux ou obligataires, cela permet d’amortir le risque des unités de compte financières plus volatiles. Et d’apporter une diversification supplémentaire selon la zone géographique, le secteur d’activité et la société de gestion. Les SCI ont en outre l’avantage d’avoir une structure de frais plus légère que les SCPI dans l’assurance-vie et un rendement régulier et stable.
Quelles actions spécifiques avez-vous menées auprès de vos clients depuis le début de la crise sanitaire ?
Maëlle Caravaca – Je me suis focalisée sur la communication et la pédagogie. Notamment à travers les réseaux sociaux et l’ensemble des outils digitaux : Instagram (@enpriveconseil), la News Hello Friday tous les vendredi matin, Linkedin, les visio en Zoom, les masterclass, le reporting semestriel et la plateforme de formation en e-learning que j’ai créée plus récemment. De ce fait, peu de clients se sont inquiétés. Ils ont même tous été très curieux pour investir, mieux comprendre les marchés financiers pour se lancer et développer leur patrimoine ! Il existe notamment un fort intérêt pour le Private Equity qui s’intéresse au financement de l’économie réelle. Les clients se sentent mieux immergés dans l’aventure entrepreneuriale, tout en ayant conscience d’une prise de risque importante.
Un conseil en particulier ?
Maëlle Caravaca – A ceux de mes clients qui exprimeraient de l’inquiétude, j’explique que les marchés sont dynamiques et évoluent à la baisse et à la hausse. Qu’il ne faut donc pas se laisser submerger par ses émotions. Et garder le cap. Il est important de conserver son horizon d’investissement, de réfléchir l’investissement dans sa globalité et sur le long terme pour passer les crises. Je leur ai donc parfois préconisé de conserver, voire de renforcer leurs positions, quand cela faisait sens. Ceci afin d’investir graduellement en ayant plusieurs points d’entrée. Et surtout avec régularité pour profiter à la fois de la puissance de la capitalisation et pour lisser le risque.
Sébastien Bareau
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