Après avoir assuré leur épargne de précaution, les particuliers ont surtout deux objectifs quand ils font des placements :
– percevoir maintenant des revenus complémentaires,
– ou améliorer leur future retraite.
Selon l’objectif poursuivi, voici 7 façons de bien utiliser la pierre papier.
Les SCPI, les OPCI, les Foncières cotées en Bourse ou les OPCVM immobiliers sont tous des placements immobiliers facilement abordables. Mais comment choisir ? De plus, vaut-il mieux acheter comptant ou à crédit, directement ou en passant par un contrat d’assurance-vie ? Ces questions se ramènent toutes à une seule : comment bien utiliser la pierre-papier ?
Les 7 façons de bien utiliser la pierre papier
- Les SCPI « immobilier d’entreprise » pour le revenu
- Les SIIC et les OPCVM immobiliers. pour le revenu
- Les SCPI à crédit pour constituer un capital
- Les SCPI en démembrement pour accélérer la constitution d’un capital
- Les OPCI, pour épargner régulièrement
- Les SIIC et les OPCVM immobiliers, pour une belle performance
- L’assurance-vie pour la simplicité
Une question d’objectif
Percevoir des revenus et se constituer un capital sont des objectifs bien différents.
L’objectif dépend de la situation personnelle. Percevoir des revenus permettant d’améliorer son train de vie ? Il faut déjà disposer d’une certaine somme. Constituer un capital pour améliorer sa future retraite ? Mieux vaut pouvoir mettre régulièrement de l’argent de côté le plus tôt possible.
Pour des revenus complémentaires, les investisseurs privilégient généralement les placements distribuant des revenus élevés. Pour se constituer un capital, les investissements générateurs de plus-values à long terme sont mieux adaptés.
La sécurité est aussi un critère important. Il est important de préserver le pouvoir d’achat de son capital en évitant les risques excessifs. L’immobilier est notamment apprécié pour sa solidité. Les placements en pierre papier ont des avantages supplémentaires. En mutualisant les investissements entre un grand nombre d’associés, ces placements permettent d’investir dans un patrimoine immobilier bien mieux diversifié et plus performant. En outre, ces placements en pierre papier soulagent les épargnants de tous les soucis et corvées de la gestion locative.
Objectif n° 1. Augmenter ses revenus présents
Quels investissements réaliser pour se constituer les revenus complémentaires dont on a besoin ? C’est une question à laquelle sont confrontés beaucoup de gens disposant d’un capital à placer, notamment à la suite d’un événement professionnel ou familial, comme un divorce ou un licenciement, mais aussi dans une situation d’évolution de leur patrimoine, par exemple après la vente d’un bien immobilier, ou après un héritage.
Comment bien utiliser la pierre papier, 1 :
Les SCPI « immobilier d’entreprise » pour le revenu
Ces SCPI, parfois appelées « SCPI de rendement » procurent des revenus plus élevés que bien d’autres placements. Près de 5 % en 2019 ! Ce niveau est d’autant plus remarquable qu’il tient compte de tous les frais de gestion et s’entend net de charges et d’entretien, avant impôt.
En clair, pour obtenir un rendement comparable avec un bien immobilier locatif, avant impôts mais après déduction de tous les frais et charges d’entretien, il faudrait que sa rentabilité locative brute soit bien supérieure. Selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, la rentabilité locative brute devrait atteindre 5,6% à 6,4%. Un vrai défi dans le marché actuel…
Horizon de placement
Les SCPI dépendent aujourd’hui d’une régulation européenne commune à tous les fonds immobiliers s’adressant aux particuliers. Si cette question vous intéresse, voir Fonds d’investissement alternatif. En particulier, même si l’immobilier est un placement de long terme, et même s’il est par nature peu « liquide », des mécanismes sont prévus pour permettre la revente des parts. Les SCPI ont donc un bon niveau de disponibilité.
On gagnera cependant à détenir les SCPI sur une bonne dizaine d’années, voire plus. En effet, comme pour tout placement immobilier, les frais au départ ne sont pas négligeables. De plus, commepour tout investissement dans l’économie réelle, il peut y avoir des événements conjoncturels provoquant une variation de la valeur du capital. L’intérêt des SCPI immobilier d’entreprise est qu’elles apportent un revenu qui, lui, est doté d’une forte stabilité.
Fiscalité
La fiscalité de l’immobilier s’applique aux SCPI. Les revenus, donc les loyers nets de tous frais et les plus-values distribuées, sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
On peut recourir au régime du « micro-foncier » si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Cela correspond à un capital compris entre 200 000 et 300 000 euros selon la SCPI. Dans ce cas, on peut choisir pour un abattement forfaitaire de 30 %. Encore faut-il que l’investisseur n’ait pas d’autres revenus immobiliers.
Comment bien utiliser la pierre papier, 2 :
Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour le revenu
Les Foncières cotées à la Bourse de Paris (les SIIC) distribuent habituellement des dividendes parmi les plus élevés. En effet, les SIIC ont un statut fiscal particulier. En échange, elles ont l’obligation de distribuer l’essentiel de leurs revenus locatifs et des plus-values qu’elles ont réalisé. Résultat, les 24 SIIC cotées à la Bourse de Paris distribuent des dividendes correspondant à un rendement moyen de 5,5% (niveau en décembre 2019).
Il est aussi possible d’obtenir ce rendement par le biais d’OPCVM immobiliers. Cela permet de bénéficier d’une mutualisation et d’une gestion professionnelle. De plus, cela présente une plus grande diversification. En effet ces fonds investissent non seulement dans les SIIC françaises, mais aussi dans leurs équivalentes européennes. (Un statut de type SIIC existe dans la plupart des pays pour les sociétés cotées purement immobilières).
Concrètement, ces fonds sont souvent déclinés en deux versions. La première distribue les dividendes reçus (part D), la seconde capitalise ces revenus pour augmenter la valeur (part C).
Il faut évidemment choisir la part D quand on recherche du revenu.
Sauf si l’on veut moduler soi-même les versements reçus ! On privilégie alors la part C, pour revendre un montant déterminé aux dates que l’on choisit. On peut ainsi retirer plus de revenus qu’il n’y a de dividendes, quitte à consommer progressivement son capital. Cette solution permet d’adapter le placement à sa situation personnelle,
Horizon de placement
À la différence de l’immobilier dont la vente requiert un délai, la Bourse offre une liquidité parfaite. Les actions de SIIC sont cotées tous les jours, permettant une vente quasi-instantanée. En revanche, cette cotation en Bourse s’accompagne aussi de fluctuations parfois importantes, à la hausse comme à la baisse.
Il faut savoir que sur des périodes courtes, de quelques mois à deux ou trois ans, le SIIC sont très dépendantes des aléas de la Bourse. En revanche dès que l’on passe cinq ou sept ans, leurs performances sont comparables ou légèrement supérieures à celles d’un placement immobilier.
On gagnera donc à détenir les SIIC ou OPCVM immobiliers sur longue période.
Fiscalité
Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les bénéfices. En contrepartie de cet avantage, elles doivent distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirées de leur activité (essentiellement des loyers) et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. C’est pourquoi elles offrent un rendement particulièrement élevé.
Depuis 2018, les épargnants ont le choix du traitement fiscal de leurs revenus financiers, soit en optant pour le nouveau prélèvement fiscal unique (PFU) de 30%, soit en demandant à conserver la taxation au régime antérieur. Les dividendes sont alors soumis à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%.
À noter, on ne peut pas acheter des SIIC ou OPCVM immobiliers dans le cadre d’un Plan d’Epargne en Actions. (Les intelligents ou chanceux qui en avaient mis dans leur PEA avant le 21 octobre 2011 doivent surtout les conserver !)
À noter également que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Objectif n° 2. Compléter sa retraite future
Dans une optique de préparation de la retraite, la solution évidente consiste à mettre de l’argent de côté régulièrement. L’objectif est de convertir en revenus complémentaires le patrimoine qui aura été bâti au fil des décennies.
Il y a deux manières de procéder.
Soit on épargne régulièrement pour acquérir progressivement un patrimoine.
Soit on a recours à l’emprunt. Dans ce cas, le remboursement des mensualités constituera une épargne « forcée ». Exactement comme dans le cas de l’achat de sa résidence principale.
Comment bien utiliser la pierre papier, 3 :
Les SCPI à crédit pour constituer un capital
L’immobilier reste la voie royale pour se constituer un patrimoine à crédit. C’est vrai pour l’investissement locatif en direct, et c’est aussi possible avec les SCPI. Le principe consiste à bénéficier d’un effet de levier grâce à une rentabilité locative supérieure au coût des intérêts d’emprunt. Cette méthode est appropriée pour l’investissement immobilier via des SCPI, dont le rendement moyen est proche de 5 %. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 1,8% à 2% sur des durées de quinze à vingt ans. Grâce au remboursement des mensualités, on se constitue un patrimoine qui générera des revenus complémentaires pour la retraite.
Horizon de placement
Un investissement en SCPI à crédit doit s’envisager au moins sur la durée du prêt. Pendant cette période, la priorité de l’investisseur n’est pas la liquidité, mais bien la solidité et la régularité des revenus pour alléger les remboursements du crédit.
Au moment d’emprunter, on ne doit pas oublier de conserver une marge de manoeuvre pour pouvoir payer les mensualités.
Fiscalité
Un atout de l’investissement en SCPI à crédit est de réduire l’imposition des revenus fonciers les premières années. C’est l’avantage de la fiscalité immobilière. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers financés par votre prêt. Or, les intérêts représentent une part importante de chaque mensualité pendant les premières années de remboursement.
Comment bien utiliser la pierre papier, 4 :
Les SCPI en démembrement de propriété pour accélérer la constitution d’un capital
Acheter à crédit des parts de SCPI en démembrement de propriété permet d’accélérer la constitution de son capital..
Le principe de cette stratégie repose sur le « démembrement de propriété », bien connu des professionnels mais pas évident pour les néophytes. Selon le Code civil en vigueur depuis 1804, les biens se décomposent en deux parts. D’un côté l’usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété ». De l’autre la « nue-propriété », le droit de propriété seul, sans l’usage du bien. Le « démembrement » permet de dissocier la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit.
Concrètement, le souscripteur ne perçoit pas les revenus de ses SCPI pendant la durée du démembrement (5 à 15 ans). Il bénéficie en contrepartie d’une décote sur son prix d’achat des parts.
A l’issue de la période de démembrement temporaire, le souscripteur percevra l’intégralité des revenus de ses SCPI. La décote initiale sera aussi effacée, et il pourra revendre ses parts au même prix que n’importe quel associé.
C’est clairement une façon de valoriser son investissement. Lors de l’achat des parts de la SCPI, la décote varie selon le manque à gagner en revenus pendant la durée du démembrement. Avec une décote initiale qui peut varier d’environ 20% à 40%, le souscripteur peut acheter davantage de parts de SCPI ! Et se constituer à terme des revenus plus importants.
On peut acheter de la nue-propriété parce que certains investisseurs recherchent de l’usufruit. Ils sont prêts à échanger du capital contre des revenus (l’usufruit) pendant une période déterminée. Le prix pour eux de l’usufruit est la « décote » de celui qui achète la nue-propriété. Ils obtiennent donc un revenu très élevé, mais pendant une période définie à l’avance (usufruit temporaire). Ce sont généralement des compagnies d’assurances ou des caisses de retraite.
Horizon de placement
Attention, il faut pouvoir conserver les parts de la SCPI au moins jusqu’à la fin de la période de démembrement temporaire.
Après la période de démembrement (de 5 à 15 ans), on peut revendre les parts de SCPI…ou conserver !
Fiscalité
Avec l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété, les souscripteurs ne perçoivent pas les revenus. Ils n’ont donc aucune imposition sur les revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement.
Cerise sur le gâteau pour les contribuables soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui paie l’IFI éventuel, tandis que le nu-propriétaires en est exonéré.
Comment bien utiliser la pierre papier, 5 :
Les OPCI pour épargner régulièrement
L’achat d’actions d’OPCI est une approche différente pour se constituer progressivement un capital.
L’OPCI en effet est constitué pour 60 % environ d’immeubles, et pour 40 % de placements financiers. Les placements financiers vont des simples liquidités aux actions de SIIC.
Ce n’est donc pas un investissement immobilier pur. Toute l’idée est celle d’un placement majoritairement immobilier avec une diversification vers la finance. Comme la Bourse et l’immobilier n’avancent pas toujours au même rythme, on s’attend à une meilleure stabilité dans la durée qu’avec seulement de l’immobilier ou seulement de la Bourse.
L’OPCI est donc adapté à un effort régulier d’épargne. Si l’on procède par exemple par virement mensuel, c’est tout aussi efficace que l’emprunt pour réussir à épargner.
Horizon de placement
Du fait de sa proportion importante de placements financiers, l’OPCI bénéficie d’une excellente liquidité. Ce n’en est pas moins un investissement de long terme, pour la constitution d’un patrimoine au long des années.
Dans la pratique la plus courante, les OPCI sont achetés au travers de contrats d’assurance-vie. L’intérêt est le même pour une épargne régulière. La liquidité est alors celle de l’assurance-vie : on dispose automatiquement de ses fonds après un délai de quelques semaines.
Fiscalité
Pour l’impôt sur le revenu, les OPCI sont traités comme des placements financiers. Ils bénéficient par conséquent du taux unique à 30 %.
C’est bien entendu la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique si l’on est passé par un contrat.
Comment bien utiliser la pierre papier, 6 :
Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour une belle performance
Attention, âmes sensibles s’abstenir !
La méthode dont nous allons parler maintenant est terriblement efficace. Mais elle demande une certaine dose de courage.
Dans l’article L’art de la performance, Guy Marty a montré cette technique toute simple. Il l’a illustrée avec la période 2007-2017, au cours de laquelle la Bourse a globalement fait du sur-place. (L’indice CAC est enfin revenu fin 2017 à son niveau de 2007 …). On pouvait doubler sa mise avec les SIIC !
C’est facile à comprendre, compte tenu du comportement des SIIC :
- à court terme, elles suivent les aléas de la Bourse ;
- à long terme, elles retrouvent les performances de l’immobilier, et même un peu mieux encore.
Par conséquent, il suffit d’investir régulièrement le même montant annuel, trimestriel ou mensuel :
- on profite des petits ou grands chocs de la Bourse. (Comme on met toujours un montant identique, on achète plus quand la Bourse baisse, et on achète moins quand elle monte);
- et si l’on aligne les mois et les années, la tendance haussière à long terme fait le reste.
Seul bémol : tout le monde ne garde pas la tête froide quand çà baisse ! Mais si l’on se sent capable de patience et d’insensibilité aux « news », le résultat dépasse bien des espérances.
Bien entendu, on peut utiliser cette technique avec les OPCVM immobiliers, ce qui évite le choix délicat entre plusieurs SIIC.
De plus, le réinvestissent du dividende ajoute à l’efficacité : on choisira la part C.
Horizon de placement
Là, on se situe doublement dans le long terme.
D’abord parce que cette technique gagne en efficacité si on la poursuit plusieurs années de suite.
Ensuite parce que le capital est encore plus valorisé si l’on est un à moment relativement favorable en Bourse. Ainsi, sur la période 2007 – 2017, il valait mieux attendre au moins l’année 2015.
Fiscalité
La fiscalité des valeurs mobilières s’applique. Donc l’impôt forfaitaire unique à 30 %. À noter que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Comment bien utiliser la pierre papier 7 :
L’assurance-vie pour la simplicité
Appréciée des épargnants pour sa solidité et ses exonérations de droits de succession, l’assurance-vie demeure le placement favori des Français.
Jusqu’il y a peu, l’essentiel des contrats étaient ce que l’on appelle des contrats « en euros ». Ce type d’assurance-vie fonctionne très simplement. L’assureur reçoit les « primes », s’occupe de tout, et verse un rendement sur le contrat de l’assuré. Ces dernières années le rendement a fortement diminué, dans le sillage de la baisse générale des taux d’intérêt.
Les contrats d’assurance-vie « en euros » sont donc à classer dans l’épargne de précaution. Ils apportent de la sécurité, mais c’est ailleurs qu’il faut chercher de la rentabilité.
C’est la raison pour laquelle les contrats d’assurance-vie « en unités de compte » sont de plus en plus diffusés. Dans ces contrats, le souscripteur choisit lui-même les placements qu’il veut faire. Il espère donc une rentabilité plus élevée, mais il assume ses choix.
Pourquoi ne pas acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie ? Nombre de SCPI, la plupart des OPCI, bien des OPCVM immobiliers peuvent constituer des unités de compte. (Ce n’est pas systématique. Les compagnies d’assurances décident quelles unités de compte elles mettent dans les contrats qu’elles proposent à leurs assurés).
Des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont également proposées comme unités de compte par les compagnies d’assurance. Ces SCI peuvent être composées de toutes sortes d’investissements immobiliers, tels que des biens immobiliers en direct, des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore d’autres fonds immobiliers. On est ici à la frontière de la pierre papier. En particulier les performances ne sont pas diffusées publiquement.
Horizon de placement
Acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie évite tout problème de liquidité. La compagnie d’assurance garantit la liquidité, et rembourse dans un délai de quelques semaines.
Mais il faut prévoir un minimum de huit ans pour bénéficier normalement de l’abri fiscal de l’assurance-vie. Mais la constitution d’un capital demande plus d’années !
L’achat de SCPI ou d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, en épargne régulière, est une bonne façon d’épargner régulièrement.
Une bonne solution aussi est l’achat d’OPCVM immobiliers, toujours dans le cas d’une épargne régulière. On revient ici à la technique intrépide (n°6). Mais le choix entre le direct et le contrat en unités de compte dépend de deux facteurs :
- la fiscalité de l’assurance-vie, plus favorable
- les frais normaux du contrat, plus élevés que dans le cas d’un achat direct.
Fiscalité
En achetant des SCPI, des OPCI ou des OPCVM immobiliers dans le cadre de l’assurance-vie, on échappe aussi provisoirement à la fiscalité. Ni impôt sur les revenus, ni impôt sur les plus-values, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.
