« De son côté, la BCE prépare l’après-QE, soit l’arrêt du programme de rachats d’actifs à 30 Mds€ par mois d’ici la fin de l’année. La verbalisation récente par la BCE de cet arrêt est quasi synonyme de hausse des taux et de changement de régime. Les primes exigées pour la volatilité et pour l’illiquidité pourraient décoller !», constate Béatrice Guedj, Senior Advisor à l’IEIF, dans son dernier commentaire de marché sur l’immobilier d’investissement dans le monde.
Les dernières prévisions de l’OCDE ouvraient le MIPIM avec des perspectives favorables, révisées à la hausse pour 2018 et 2019. La croissance de l’économie mondiale est estimée à 3,9 % par an, à 4,1 % pour les économies du G20, soutenue par un renforcement de l’investissement productif, un rebond des échanges et une croissance de l’emploi.
Triptyque vertueux
Ce triptyque vertueux pourrait être contrarié par différents éléments : plus de volatilité induite sur les taux de change et les marchés des capitaux, conséquence de la normalisation des politiques monétaires, un niveau de dette élevé et le spectre d’une guerre commerciale, déjà pointée en 2017. Le diagnostic de l’OCDE est sans appel : toute remise en cause de l’ouverture des marchés et des cadres multilatéraux en vigueur serait défavorable à la prospérité globale : les marchés acquiescent comme en témoignent les turbulences la semaine passée. Ainsi, sur le problème des surcapacités dans le secteur de l’acier, l’institution en appelle à un « jeu coopératif », pour un équilibre gagnant pour tous en termes de croissance. Mais, pour l’instant Donald Trump n’est pas sensible à la théorie des jeux et s’appuie sur des travaux d’économistes qui ne sont plus unanimes sur les vertus du libre-échange. Enfin, l’OCDE réitère ses vœux de réformes structurelles pour hausser la productivité, facteur clé pour résorber les déséquilibres intra-nationaux et la polarisation des marchés du travail : c’est une allocation efficace des ressources, et non des politiques de redistribution, qui permettra d’atténuer les écarts de trajectoires entre les métropoles et le reste des territoires.
Accélération américaine
Aux Etats-Unis, la croissance du PIB s’accélèrerait pour atteindre 2,9 % en 2017, tirée par les dépenses publiques et les baisses d’impôts telles qu’adoptées par la réforme fiscale de février dernier – hors hypothèse d’une guerre commerciale. Pour l’heure, la croissance de l’emploi se poursuit et les dernières données font état d’une hausse de la productivité dans le secteur manufacturier de 1,1 % en 2017. L’inflation en février dernier ralentit à 0,2 %. Depuis l’année dernière, l’inflation sous-jacente totale hors loyers reste très faible : sur un an, elle est de 1,8 % contre 3,6 % pour les loyers. En zone euro, la croissance ralentirait à 2,3 % en 2018 et 2,1 % en 2019. Comme anticipé dans nos précédents éditoriaux, 2017 était bien un haut de cycle. L’Allemagne ralentirait à 2,4 %, l’Espagne à 2,7 % tandis que la France continuerait à marcher sur l’eau avec une accélération possible de la croissance à 2,2 %. Les indicateurs conjoncturels suggèrent toujours que l’offre est contrainte, raison pour laquelle l’investissement devrait encore s’accélérer pour atteindre un niveau historiquement élevé. Enfin, la contribution du commerce extérieur ne pèserait plus négativement sur la croissance en vertu d’une demande mondiale très dynamique. Enfin, l’inflation en zone euro se fait toujours désirer en raison des changements structurels sur le marché de l’emploi. Au Royaume-Uni, la croissance ralentirait à 1,3 %, niveau inférieur au rythme italien (1,5 %). L’inflation déjà élevée continuerait de grever le pouvoir d’achat des ménages tandis que les incertitudes sur les relations futures avec le continent pèseraient sur les décisions d’investissement.
Taux d’intérêt
Aux Etats-Unis, les Treasuries à 10 ans oscillent autour d’un trading range de 2,80 % à 2,90 %, soit un peu en deçà de la limite fatidique des 3 %. La Fed a procédé à un nouveau tour de vis de 25 points de base, portant le taux de référence à 1,75 %. Selon les dernières déclarations du FOMC, les taux pourraient atteindre 3,5 % à fin 2019. De son côté, la BCE prépare l’après-QE, soit l’arrêt du programme de rachats d’actifs à 30 Mds€ par mois d’ici la fin de l’année. La verbalisation récente par la BCE de cet arrêt est quasi synonyme de hausse des taux et de changement de régime. Les primes exigées pour la volatilité et pour l’illiquidité pourraient décoller ! Pour rappel, le dernier resserrement remonte à juillet 2008, lorsque l’autorité monétaire avait relevé son taux principal de 25 bps à 4,25 %. Les spread de taux de la France, l’Espagne et l’Italie vis-à-vis de l’Allemagne se sont notablement réduits.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
