Pour faire face aux besoins de liquidités de son actionnaire Eurazeo, la foncière va distribuer la presque totalité du produit de la cession. Acompte sur dividende, distribution des réserves et offre publique d’achat se cumuleront pour faire perdre de la substance à cette société. La Bourse réagit favorablement.
Le régime de transparence fiscale des sociétés d’investissement immobilier cotées a permis l’éclosion de véritables acteurs de l‘industrie immobilière obéissant à une stratégie de création de richesse assise sur le développement et la gestion de leur patrimoine foncier. Toutefois, pour la deuxième fois cette année, ces stratégies de croissance passent au second rang quand la finalité de leur actionnaire de référence l’emporte. Après Mercialys qui a mis en œuvre le désengagement partiel de son actionnaire historique Casino en refondant son pacte d’entreprise, c’est au tour d’ANF Immobilier d’agir en répondant aux impérieux besoins de son actionnaire Eurazeo (Groupe Lazard) de faire remonter des liquidités par le versement de dividendes et d’une offre publique de rachat d’actions (dont la fiscalité est pénalisante pour les particuliers).
C’est le sens avéré de la cession des murs d’hôtels et du patrimoine lyonnais d’ANF Immobilier. La société vient de rendre public l’usage qui sera fait des 482 millions d’euros retirés des murs d’hôtels (inférieur donc à leur prix d’acquisition puisque la foncière en avait acheté 159 en 2007 pour 471 millions d’euros et 5 de plus en 2009 pour 21 millions d’euros) et des 323 millions d’euros retirés du portefeuille de Lyon.
Après le remboursement de 224 millions d’euros d’emprunts en raison de la réalisation des cessions, le produit net des cessions atteindra 568 millions d’euros (après déduction des frais de cession).
Comme ANF entend conserver 60 millions pour grossir sa trésorerie, ce sont 497 millions qu’elle envisage de « retourner » à ses actionnaires.
Une assemblée générale des actionnaires de la Société sera convoquée pour le 21 novembre 2012, sous réserve de la réalisation des cessions selon le calendrier prévu, afin de se prononcer sur la distribution de réserves et la mise en œuvre de l’OPRA. La date de détachement des coupons correspondant aux distributions en numéraire interviendrait ainsi le 23 novembre 2012.
La forme que prendrait cette distribution serait la suivante. Pour réaliser cette distribution aux actionnaires, la société envisage d’une part un acompte sur dividende de 3,58 euros par action ANF, soit environ 99 millions d’euros, correspondant à l’obligation légale de distribution imposée par le régime SIIC, et, d’autre part, une distribution de réserves de 3,06 euros par action ANF, soit environ 85 millions d’euros, correspondant à l’intégralité de la réserve de réévaluation libérée par la transaction sur le patrimoine lyonnais. Soit un total de 184 millions.
Au final, la distribution en numéraire totale serait de 6,64 euros par action ANF Immobilier. Cette distribution serait suivie pour le solde de 312 millions d’euros d’une offre publique de rachat d’actions portant sur environ 36% du capital d’ANF. Le prix de rachat offert serait ainsi de 31,1 euros par action. Il est envisagé que le projet d’OPRA soit déposé auprès de l’AMF le 31 octobre 2012. Eurazeo, actionnaire de contrôle d’ANF Immobilier, a d’ores et déjà fait connaître son intention de participer à l’OPRA.
Fort de ces annonces, le cours d’ANF a bondi mardi matin de 5,52 %, à 33,24 euros, laissant subsister une forte décote sur les 42,2 euros d’actif net réévalué déclaré à la fin 2011. Le cours d’ANF immobilier s’est rapproché de la zone des cours constatés à la suite de l’annonce, à la fin du mois d’août dernier, de la vente de ces deux typologies d’actifs. A ce niveau, le titre intègre donc bien la distribution envisagée et les conséquences légèrement relutives en matière d’actif net réévaluée de l’OPRA alors que l’impact négatif des cessions réalisées sera de près de 50 millions d’euros selon nos propres estimations, soit un niveau proche du cash flow dégagé en 2011 (51,8 millions d’euros). Ces effets seront cependant légèrement amoindris par la progression annuelle de ses loyers de plus de 15% à moyen terme, sur la base de loyers 2012 retraités des cessions en cours d’environ 30 millions d’euros que prévoit, à ce stade, la foncière.
à propos d’ANF Immobilier
ANF Immobilier est propriétaire et gère un patrimoine immobilier de 1,7 milliard d’euros, dans les centres villes de Lyon et Marseille ainsi qu’un portefeuille de 168 murs d’hôtels en France, tous exploités par la chaîne B&B. Elle est une société foncière conforme au statut SIIC de premier plan, orientée sur l’immobilier locatif résidentiel et tertiaire. Cotée sur l’Eurolist B d’Euronext Paris, ANF Immobilier fait partie de l’indice EPRA.
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