Le dispositif Malraux échappant aux niches fiscales reste un des moyens les plus faciles à mettre en œuvre pour alléger sa facture fiscale avec les SCPI spécialisées.
Succédant à Reximmo Patrimoine 1,2, et 3, la SCPI Reximmo Patrimoine 4 sera commercialisée à partir du 22 septembre prochain. L’augmentation de capital est de 55 250 000 €, pour atteindre un capital de 65 900 000 €, prime d’émission incluse, à la clôture prévue pour le 16 décembre 2015. Cet objectif rejoint celui atteint par la SCPI Reximmo Patrimoine 3 dont la capitalisation atteignait 62,3 millions d’euros en fin d’année 2013. La société a pour objet l’acquisition directe ou indirecte et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif relevant du dispositif «Malraux» pour au moins 95 % des fonds collectés. Pendant la phase de constitution du patrimoine et de réalisation des travaux estimée à 36 mois, la SCPI ne percevra que des produits financiers potentiels issus de ses placements, et ne percevra pas ou peu de recettes locatives.
Le prix de souscription des parts est de 2 500 euros avec un nominal de 2 125 euros et une prime d’émission de 375 euros. Celle-ci intègre 200 euros par parts de frais de collecte et 37,5 euros de commission pour recherche d’investissements.
Depuis la réforme fiscale intervenue en 2009, l’incitation fiscale du dispositif Malraux est devenue accessible au plus grand nombre. L’ancien dispositif était tourné vers les contribuables frappés par les tranches d’imposition marginales les plus élevées. Ils recherchaient à diminuer leur impôt par déduction du montant de leurs revenus imposables. Le nouveau dispositif mis en place en 2009 consiste en une déduction d’impôt à concurrence du taux retenu dans la politique d’investissement de la SCPI. Le taux de réduction d’impôt sur le revenu s’applique sur la part des travaux réalisés sur les immeubles situés dans les zones agréées. L’administration fiscale autorise un montant de travaux de 65 % sur l’ensemble du portefeuille de la SCPI. La réduction dépend du choix de l’investissement. Un choix en faveur des secteurs sauvegardés ou des quartiers dégradés, autorise une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux. Ce qui équivaut à 19,5% de prix des parts de SCPI (et à 17,7 % compte tenu des commissions de commercialisation de ces parts). Pour les ZPPAUP et AVAP, la réduction consentie n’est que de 22 % (soit 14,3% du prix de souscription hors commission). Les souscriptions réalisées en 2012 apparaissent nettement moins alléchantes depuis les coups de rabots des deux dernières lois de finance (le secteur dégradé bénéficiait de taux de réduction au titre des travaux Malraux de 40 % en 2010 et de 36 % en 2011, ceux des ZPPAUP de 30 et de 27 %). La limite des travaux ouvrant droit à une réduction fiscale au titre du Malraux est de 100 000 euros. Concrètement, cela permet d’investir jusqu’à 152 000 euros pour encaisser le maximum de la réduction fiscale de 19 500 euros. Plus modestement, un investissement de 16 000 euros procurera 3 120 euros de réduction d’impôt immédiate.
Toutefois, il faut garder en mémoire que pour bénéficier de cette réduction fiscale, le souscripteur va devoir conserver ses parts de SCPI durant 15 ans car la réduction n’est acquise qu’à l’issue de la location durant neuf années de l’ensemble des biens acquis par la SCPI. D’ailleurs, les statuts de la SCPI Reximmo Patrimoine 4 prévoient sa dissolution à l’horizon 2029 !
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