La foncière spécialiste de l’immobilier de murs de commerces de proximité a publié ses résultats en février dernier. Le dividende par action proposé (2,90 € par action, soit +3,6% de mieux qu’en 2015) ne convient pas à Lafayette Pierre, un fonds d’investissement immobilier qui détient dorénavant 21,6% de Sélectirente, derrière Sofidy (27,7%), le gestionnaire historique…
Lafayette Pierre semble vouloir s’installer chez Sélectirente. Et de plus en plus confortablement… Ce FIA[1] immobilier, lancé en 2015 par Lafayette Gestion – une société de gestion fondée par Laurent Guize, précédemment directeur général de HSBC REIM (France)-, s’est intéressé dès l’origine à cette petite foncière spécialiste des murs de commerce de proximité, abordée dès le départ comme un investissement de long terme.
Montée progressive au capital – Déjà détenteur de plus de 5% du capital en mars 2015, Lafayette Pierre a continué à acquérir des titres de Sélectirente, franchissant le seuil de 10% en octobre de cette même année, puis celui de 20% en décembre 2016. Aujourd’hui, avec 21,6% du capital, le fonds d’investissement semble décidé à imposer à l’équipe dirigeante une stratégie de distribution plus généreuse que celle menée jusqu’alors. Dans un communiqué publié le 23 mars dernier, Laurent Guize confirme vouloir demander « un alignement du taux de distribution sur celui des autres foncières cotées, soit un dividende de 5,80 € par action ». C’est exactement le double du montant (2,9 € par titre) que Sélectirente compte proposer à ses actionnaires lors de l’Assemblée Générale du 28 juin prochain…
Des doléances argumentées – Déjà exprimées lors du franchissement de seuil des 20%, les « doléances » de Lafayette Pierre sont clairement argumentées. Un dividende de 5,8 € par action, qui correspond à un niveau de distribution de 90% du cash-flow courant non dilué placerait « Sélectirente en cohérence avec les autres foncières SIIC de la place de Paris », explique Lafayette Pierre. Une décision d’autant plus justifiée compte tenu de la politique prudente menée par Sélectirente en 2016 (seulement 1,56 M€ de nouveaux investissements) et du contexte de compression des taux de capitalisation. Des circonstances qui commandent « d’augmenter le retour aux actionnaires », ajoute Lafayette Pierre. Sélectirente en a parfaitement les moyens puisque la société « dispose de 26,8 M€ de réserves distribuables, soit plus de 18 € par action », relève le fonds d’investissement, qui propose néanmoins d’étaler dans le temps le versement du dividende supplémentaire demandé.
Deux sièges au Conseil de Surveillance – Les dirigeants de Lafayette Gestion, Laurent Guize (Président) et Frédéric Lesaffre (Directeur Général) ont clairement pour objectif d’obtenir que Sélectirente soit cotée « à sa juste valeur ». Afin de « défendre les intérêts patrimoniaux des actionnaires minoritaires non gérants de Sélectirente », et de « renforcer la gouvernance afin notamment d’éviter la réalisation, à l’avenir, d’opérations dilutives », ils confirment leur intention de demander pour Lafayette Pierre deux sièges au Conseil de Surveillance de la foncière, ce qui « reflètera ainsi sa position de deuxième actionnaire derrière le groupe Sofidy ».
Une gestion entrepreneuriale – Il convient en effet de rappeler que Sélectirente a été créée en 1997 par Sofidy, le 1er groupe indépendant en gestion de SCPI, et introduit en Bourse en octobre 2006 afin d’en doper la croissance. Toujours actionnaire à hauteur de 27,7%, Sofidy en assure la gestion opérationnelle et financière depuis l’origine. Dans l’une des dernières études qu’il consacre à Sélectirente, le bureau d’analyse Invest Securities considère comme « probants » les résultats obtenus depuis l’entrée en Bourse, rappelant qu’en presque 10 ans, « le patrimoine a augmenté de 139%, l’ANR par action de 84%, le résultat récurrent de 53%, et le dividende de 124% ». Il n’en reste pas moins, comme le souligne d’ailleurs le titre de l’étude d’Invest Securities, qu’il s’agit d’une « réussite immobilière pénalisée par sa distribution ». Le bureau d’analyse explique notamment ce faible niveau de dividendes distribués par une gestion de la dette « typique de celle des entrepreneurs patrimoniaux, à savoir de longue durée et majoritairement amortissable », ces amortissements ayant pour effet de limiter le cash-flow disponible. Au final, un dividende moins généreux, certes, mais une forte progression de la valeur de l’entreprise (mesurée par l’ANR), dont la décote boursière reste importante, précisément en raison de ce faible niveau de distribution.
TRI supérieur à 6,5% depuis son lancement – Une vision patrimoniale qui n’est visiblement pas en phase avec les objectifs avancés par Lafayette Pierre. Le fonds d’investissement, qui a contribué à animer le marché du titre ces derniers temps, avait déclaré il y a quelques mois ne pas avoir l’intention de prendre le contrôle de Sélectirente. Mais le risque d’un conflit « stratégique » avec Sofidy n’est évidemment pas à écarter. Lafayette Pierre, FIA réservé aux investisseurs qualifiés, affiche pour l’heure des résultats en phase avec ses objectifs : un « TRI » (Taux de Rendement Interne) supérieur à 6,5% depuis son lancement. Son renforcement au capital de Sélectirente en 2016 s’est opéré sur la base d’un rendement sur cash-flow courant supérieur à 8%.
Frédéric TIXIER
A propos de Lafayette Pierre(i)
Lafayette Pierre est un FIA immobilier organisé en « club deal », destinée principalement aux institutionnels et aux family offices. Lafayette Pierre investit en actifs immobiliers tertiaires à Paris (75) et Hauts-de-Seine (92) et en titres de foncières cotées (SIIC). Lafayette Pierre est gérée par Lafayette Gestion (www.lafayette-gestion.fr), société de gestion indépendante agréée par l’AMF.
A propos de Sélectirente(i)
Créée en 1997, Sélectirente se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l’immobilier de murs de commerces de proximité et à taille humaine. Depuis sa création, la gestion de Sélectirente est déléguée à la société Sofidy, acteur leader de la gestion de fonds immobiliers « murs de commerces », gestionnaire de fonds immobiliers et de SCPI, agréé par l’AMF depuis plus de 25 ans (GP n° 07000042).
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1] Fonds d’Investissement Alternatif
