En octobre, les indices immobiliers ont bien plus souffert que les indices de référence, notamment européens. L’indice de performance globale Euronext IEIF REIT Europe a perdu 7,5% sur le mois, l’indice Euronext IEIF SIIC France 4,9%. Sur un an, ce dernier affiche toutefois toujours une performance positive (+4%). L’analyse d’Aurore Vialatte, analyste senior Immobilier Coté à l’IEIF.
Le mois d’octobre a été dominé par un mouvement de panique en Europe et particulièrement sur les valeurs immobilières suite aux rumeurs évoquant un possible durcissement de la politique monétaire européenne. En effet, au début du mois, l’idée selon laquelle la BCE pourrait réduire d’environ 10 Mds€ par mois le montant de ses rachats d’actifs a fait chemin, entraînant avec elle une forte volatilité des marchés boursiers. Le Président de l’Institution européenne a dû préciser lors de son discours de la mi-octobre que la politique actuelle n’avait pas vocation à être modifiée eu égard aux conditions économiques. Malgré des données économiques encourageantes pour le 3e trimestre, l’instabilité politique générale, notamment en raison des échéances électorales à venir en France, en Italie, en Allemagne et la montée des inquiétudes sur l’économie chinoise a eu raison de l’optimisme des investisseurs.
Toujours le statu quo Outre-Atlantique – La Fed a, une nouvelle fois, opté pour le statu quo, arguant du fait qu’elle ne voulait pas déstabiliser les marchés peu de temps avant les élections présidentielles américaines. Néanmoins, une remontée des taux d’un quart de point en décembre semble désormais plus que probable, les conditions économiques attendues par la Banque centrale américaine étant désormais réunies depuis plusieurs mois. Ainsi, la croissance du PIB au 3e trimestre a atteint 2,9% en rythme annuel (après 1,4% au trimestre précédent), le marché de l’emploi américain s’est ressaisi et retrouve son niveau de 4,9% (contre 5% précédemment), les créations de postes dans le secteur privé, publiées par l’enquête ADP, ont été révisées fortement à la hausse à 202 000 en septembre (contre 154 000 emplois en première estimation) et atteignent 147 000 en octobre. Du côté des indicateurs conjoncturels, la majorité des données confirment la bonne santé de l’économie américaine. En effet, tandis que l’indice ISM des services est en fort recul à 54,8 (57,1 en septembre), tous les autres indicateurs indiquent une amélioration de l’activité économique. L’indice PMI manufacturier est en nette accélération atteignant 53,4 en octobre (51,5 en septembre), l’indice PMI des services atteint 54,8 (52,3 en septembre) et l’indice ISM manufacturier progresse également à 54,5 (53 en septembre). Les consommateurs, quant à eux, se montrent moins optimistes qu’au cours du mois précédent avec un indicateur de confiance du Conference Board en recul à 98,6 (104,1 en septembre) mais les ventes au détail bondissent de 2,7% en septembre en données annualisées.
Tendances mitigées sur l’immobilier américain – Sur le marché immobilier, les données sont assez contradictoires et empêchent une véritable tendance de se détacher. Tandis que les permis de construire augmentent significativement (+7,6%) à 1,225 million d’unités en rythme annualisé en septembre (1,139 en août), les ventes de logements sursautent dans l’ancien (5,47 millions contre 5,33 millions en août) mais ralentissent à nouveau dans le neuf (-2,6%) à 593 000 unités en septembre (609 000 en août, en rythme annualisé). Les mises en chantier reculent nettement de 9% et s’établissent à 1,05 million en septembre (1,15 million en août), soit leur plus bas niveau depuis mars 2015. Les professionnels du secteur immobilier s’interrogent comme le montre l’évolution négative de l’indice NAHB qui est de 63 en octobre après 65 en septembre.
Dégradation des économies nippones et chinoises – En Asie, le mois d’octobre est venu confirmer la dégradation des économies nippones et chinoises. Au Japon, bien que la croissance au 3e trimestre reste positive (+0,5% après +0,2% au trimestre précédent), des inquiétudes se font grandissantes en raison notamment du manque de dynamisme de l’économie et surtout de l’inflation qui reste atone. Ainsi, le gouvernement a revu à la baisse ses prévisions d’inflation estimant ne pas atteindre son objectif de 2% avant 2018. Le président de la Banque centrale a annoncé qu’il prendrait les mesures nécessaires à l’atteinte de son objectif d’inflation même si cela signifiait abaisser les taux déjà en territoire négatif. Il a toutefois entendu les inquiétudes du secteur bancaire sur les conséquences d’une telle décision en assurant qu’il tiendrait compte des avantages et des inconvénients de la mesure avant de la prendre. Les grandes entreprises manufacturières japonaises sont également inquiètes et ont revu leurs perspectives de bénéfices à la baisse. D’ailleurs, le principal indicateur du climat des affaires nippon stagne à 6 au 3e trimestre, tout comme au 2e trimestre. Enfin, les statistiques du commerce extérieur publiées renforcent l’état d’esprit général avec un recul des exportations pour le 12e mois consécutif en septembre à 53 Mds€ (-7% après -9,6% en août), étayant le manque de dynamisme de l’économie, et une baisse des importations à 48,6 Mds€ (-16%), illustrant l’atonie de la demande intérieure. Du côté des statistiques chinoises, la situation n’est guère plus réjouissante. En effet, les doutes quant à la robustesse de l’économie sont de plus en plus persistants. Bien que la croissance au 3e trimestre ait atteint 6,7%, elle reste dépendante de la généreuse politique de crédit, une envolée des prix dans l’immobilier et des dépenses publiques plus que jamais abondantes. Or les nécessaires réformes structurelles, notamment pour pallier la surcapacité industrielle, et la maîtrise de l’endettement public comme privé, peinent à se faire sentir. Même si les indicateurs conjoncturels indiquent une légère amélioration comme l’augmentation de l’indice PMI manufacturier à 51,2 (50,1 en septembre) ou celle de l’indice PMI des services à 52,4 (52 en septembre), la progression des bénéfices des entreprises montre clairement un ralentissement (+7,7% en septembre après +19,5% en août). Quant aux exportations, elles continuent de ralentir mais de manière plus prononcée avec -10% en septembre sur un an (184,5 Mds$), tandis que les importations repartent à la baisse avec -1,9% (142,5 Mds$).
Révision à la baisse en Europe – En Europe, alors que l’impact du Brexit sur les économies ne se matérialise pas dans les chiffres publiés, l’éventualité d’un divorce difficile (Hard Brexit) entre le Royaume-Uni et l’Union européenne pèse sur les marchés. On notera par exemple la chute de 16% de la livre sterling par rapport au mois de juin. Côté statistiques, la croissance au 3e trimestre en zone euro s’est stabilisée à +0,3% (+1,6% sur un an). Cela confirme la révision à la baisse des prévisions du FMI d’une croissance de 1,7% en 2016. La conjoncture paraît s’améliorer comme l’indique le redressement de l’indice PMI manufacturier de la zone euro à 53,5 en octobre (contre 52,6 en septembre) ainsi que celui de l’indice PMI du secteur des services à 52,8 en octobre (52,2 en septembre). En France, bien que la croissance reste molle avec +0,2% sur le trimestre (après -0,1% au trimestre précédent), les indicateurs conjoncturels sont contradictoires. L’indice PMI manufacturier remonte à 51,2 en octobre (contre 49,7 en septembre) tandis que l’indice PMI des services perd son avancée à 51,4 (contre 53,3 en septembre). Enfin, l’Allemagne consolide son avancée avec un indice PMI manufacturier de 55 en octobre (contre 54,3 en septembre) et un indice PMI des services à 54,2 (après 50,9 en septembre).
Amélioration du moral des investisseurs – Du côté du moral des acteurs, bien que la situation actuelle ne soit pas optimale, les perspectives économiques tendent vers une amélioration. Aussi, l’indicateur du sentiment économique ZEW des investisseurs en zone euro se redresse à 8,5 (après 5,6 en septembre), celui publié par la Commission Européenne (CE) s’améliore et se situe à 106,4 en octobre (contre 104,9 en septembre). De même, l’indice du climat des affaires de la zone euro se stabilise à 0,6 (contre 0,45 en septembre) tout comme en France, à 102. Côté consommateurs, la confiance se consolide avec un indice atteignant -8 (contre -8 en septembre) en Europe.
Fort recul des indices immobiliers – Au mois d’octobre, les indices immobiliers ont bien plus souffert que les indices de référence notamment européens. En effet, l’indice de performance globale Euronext IEIF REIT Europe a perdu 7,5% sur le mois d’octobre, tandis que l’indice Dow Jones Stoxx Europe 50 affiche un recul de 0,9%. L’indice Euronext IEIF SIIC France a une performance négative de -4,9%, alors que l’indice CAC 40 repasse en positif avec +1,5% sur le mois. Sur un an, l’indice immobilier français Euronext IEIF SIIC France affiche toutefois une performance positive de +4% tandis que les autres indices conservent des performances négatives. L’indice Euronext IEIF REIT Europe perd 22% sur un an, l’indice CAC 40 baisse de 4,4% et l’indice Dow Jones Stoxx Europe 50 recule de 9,4%.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision. Aurore Vialatte est Analyste Senior Immobilier Coté à l’IEIF.
