Les SCPI PF1 et PFO vont reprendre leur collecte après que leurs associés ont donné leur accord pour passer au régime des SCPI à capital variable. Cela permettra d’accélérer la modernisation de leur patrimoine. Le taux de vacance élevé de ces SCPI n’a pas nui à leur rendement qui demeure attractif.
Les associés des SCPI Participation Foncière 1 (PF1) et Participation Foncière Opportunité (PFO) gérées par Perial AM ont donné leur accord en assemblée générale pour transformer leur SCPI en capital variable.
C’est une vraie petite révolution pour ces deux SCPI qui, chacune à leur époque, ont marqué l’histoire de la pierre-papier. La première fait figure de vétéran puisqu’elle a été créée en 1986 et qu’elle fêtera l’an prochain son cinquantième anniversaire. La seconde a été la première à se faire agréer par le régulateur des marchés (AMF) juste après la crise de l’immobilier des années 90.
Ce changement organique s’opère après que ces deux SCPI sont restées depuis longtemps fermées à la collecte. PF1 n’a plus fait appel au public depuis 1995 et PFO depuis 2008. La collecte devrait reprendre dès la fin de l’année pour PFO et au début 2016 pour PF1.
Éric Cosserat, Président de Perial, explique qu’aujourd’hui les conditions sont réunies pour repartir de l’avant. L’environnement de taux d’intérêt faible favorise l’investissement immobilier, particulièrement en immobilier tertiaire alors que les loyers lui paraissent maintenant stabilisés. Face à l’obsolescence et au vieillissement des patrimoines, Perial a déjà bien travaillé en accélérant les arbitrages, il faut maintenant que ces deux SCPI disposent d’un courant de collecte suffisant pour moderniser encore plus le portefeuille d’immeubles qu’elles détiennent. Pour anticiper le retour à un niveau significatif de collecte et bénéficier des conditions de financement bancaire actuelles, les associés ont donné leur accord pour que leurs SCPI puissent recourir à l’endettement à hauteur maximale de 20% de leur actif net, soit près de 50 millions d’euros pour PFO et près de 100 millions pour PF1. De quoi pérenniser les revenus qui placent ces SCPI dans le haut du tableau des rendements des SPCI pour l’année écoulée. Pour PFI, le rendement des parts atteint 5,40 % sur la base des 22 euros versés en 2014 et alors que Perial prévoit un versement de 22 à 23 euros en 2015. Pour PFO, le rendement des parts est de 5,68 % en retenant les 46 euros versés en 2014, alors que Perial prévoit de distribuer cette année entre 46 et 47 euros.
Ces rendements très compétitifs pour des SCPI d’immobilier d’entreprise sont obtenus alors même que ces fonds souffrent de la conjoncture économique qui a accentué la vacance au sein de leurs immeubles. Pour PF1, le taux d’occupation financier (TOF) est tombé à 78,5 % dont 1,5 % de mesures d’accompagnement offertes lors de la signature ou le renouvellement des baux intervenus récemment, 3 % pour travaux, 2,5 % pour les immeubles mis en vente et 14,5 % de vacances effectives d’immeubles en recherche d’occupants. Chez PFO, la situation n’est guère plus favorable avec un TOF de 80 % qui coexiste avec une vacance de 5,4 % au titre des mesures d’accompagnement, 3,23 % de travaux, 1,35 % d’immeubles en cours de cession et 9,9 % de locaux à la recherche de locataires. Ceci dit, la situation a cessé de se détériorer. « Au premier trimestre, on constate une amélioration sur PFO par rapport au trimestre précédent puisque le solde entre les locaux devenus vacants et les relocations et ventes devient positif ce trimestre. Une tendance qui devrait se poursuivre le trimestre prochain compte tenu de négociations déjà bien avancées » indique Jean-Christophe Antoine, Directeur général de Perial AM dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI PFO. Le même d’indiquer pour PF1 que « les acquisitions, ventes et relocations réalisées, ou en cours, permettront ainsi l’amélioration du remplissage locatif de PF1 en 2015 ».
Le choix du capital variable a été fait, explique Eric Cosserat, pour répondre aux attentes de nos distributeurs qui veulent pouvoir nous apporter des souscriptions en continu sans les à-coups des réouvertures intervenant à chaque augmentation de capital. C’est vrai pour les conseillers en gestion de patrimoine et encore plus les compagnies d’assurance-vie. Quant aux dangers qu’un afflux de cessions de parts ferait courir aux associés, Perial a introduit des dispositions statutaires permettant de mettre fin temporairement à la variabilité du capital si besoin s’en faisait sentir.
La reprise de la collecte de ces deux fonds ira de pair avec une spécialisation plus affirmée de ces deux véhicules. Ainsi la SCPI PF1 va renforcer sa présence sur le territoire francilien dans les bureaux. Et PFO restera un fonds investi majoritairement en régions tout en se réorientant progressivement vers les commerces. De quoi offrir une gamme claire et cohérente si on ajoute la SCPI phare du groupe, PF02, dont la marque de fabrique est le verdissement du patrimoine répondant à des exigences élevées en termes énergétiques et de respect de l’environnement.
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