Sofidy Selection 1 vise un encours de 300 millions à l’horizon 2020. Son gérant, Laurent Saint-Aubin, veut battre l’indice EPRA Eurozone cappé dividendes réinvestis.
Laurent Saint-Aubin, qui pilotera le nouvel OPCVM lancé par Sofidy, leader des sociétés de gestion indépendantes de SCPI (3 milliards de capitalisation), entend se distinguer des autres Sicav et fonds communs de placement immobiliers en investissant principalement en dehors de l’Hexagone. La France est d’ores et déjà minoritaire parmi les 5 millions d’euros d’encours du FCP Sofidy Selection 1 après deux semaines d’existence. La seule obligation qu’il se crée dans son allocation d’actif est de détenir un minimum de 60 % en actions immobilières de l’Union européenne, en se réservant ponctuellement la possibilité d’investir sur des zones géographiques en croissance ou des segments d’activités annexes à l’immobilier (promoteurs, concessionnaires…). Pour le reste, celui qui fut reconnu comme le meilleur analyste du secteur des foncières lors de l’édition 2012 des Trophées SIIC, a choisi de se « benchmarker » sur l’indice FTSE NAREIT EPRA Eurozone Capped dividendes réinvestis qui lui épargnera de devoir immobiliser une trop grande part de son portefeuille sur le géant Unibail-Rodamco dont le poids dans cet indice est contraint à 10% quand cette valeur se taille la part du lion dans d’autres indices immobiliers. Cet étalon lui laissera donc de la liberté pour créer de la valeur, au risque de flouter l’image de ce fonds qui s’autorise même à investir en dehors des foncières « pur jus ». Seul garde-fou : Laurent Saint-Aubin précise « je n’investis que dans ce que je connais bien ».
Le professionnel entend d’ailleurs rencontrer le management de plus de 100 sociétés européennes du secteur chaque année pour les confronter à son processus d’investissement qui privilégie l’analyse fondamentale qualitative (qualité du management, de la stratégie et du pipepline) autant que quantitative selon les critères classiques de l‘analyse financière et de l’allocation de portefeuille. Partout il s’attachera à détecter des anomalies de valorisation à l’image de la position prise dans la foncière de bureau allemande Deutsche Office qui a connu un gros accident de parcours avant d’être repris par une équipe de gestionnaires aguerris ou de la société scandinave Cyticon spécialisée dans les centres commerciaux en Europe du Nord qui présente des multiples moindres que ses concurrents malgré des perspectives de croissance plus forte. Mais Laurent Saint-Aubin sait aussi que les immeubles sont souvent des « boites noires » et il veut s’employer à vérifier sur le terrain la qualité des immeubles et la solidité des locataires car il sait que le gage des cash-flows tient à la pérennité des taux d’occupation des patrimoines des foncières.
De sorte que si la référence à l’indice permettra de juger de ses performances, le FCP Sofidy Selection 1 n’a pas pour vocation de répliquer cet indice mais à le surperformer. Pour cela il ne s’interdit pas de passer son tour : le fonds pourra détenir jusqu’à 40 % de liquidité.
C’est avec cette gestion qui va à rebours de la gestion indicielle qui a pris le pas sur les gestions de conviction parmi les 6,5 milliards d’euros d’encours des OPCVM immobiliers européens que Sofidy entend s’affirmer à moyen terme (5 ans) au top des OPCVM de sélection de valeur immobilière, soit un encours proche de 300 millions d’euros. Pour y parvenir Sofidy s’appuiera sur les 400 CGP/CIF avec lesquels la société de gestion de SCPI travaille depuis plus de 20 ans. Le montant maximum des frais de souscription est fixé à 4 % et les frais de gestion sont de 1,1 % pour les parts I, et de 2,2 % pour les parts P.
Le cadre de l’assurance-vie sera privilégié puisqu’il permet de retrouver la neutralité fiscale que les SIIC pont perdu depuis leur exclusion des PEA. Un premier référencement avec OAREA Vie pour le contrat UNEP va rapidement voir le jour ? Jean-Marc Peter directeur général de Sofidy, espère qu’il sera suivi des référencements des compagnies Ageas, La Mondiale, Swisslife, Generali, Pantin Epargne Pension et Skandia-Apicil qui référencent déjà les SCPI du groupe.
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