Steven Perron, Président de Foncière Magellan, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Sujets du jour : la montée en puissance de l’immobilier en régions, les rendements qu’il peut offrir. Et l’ouverture au public d’une nouvelle SCPI, la Foncière des Praticiens.
Steven Perron, vous avez fondé Foncière Magellan en 2010. Une société qui est agréée en tant que société de gestion depuis 2014, et qui devrait franchir le seuil du milliard d’euros sous gestion au premier trimestre 2020. Le business model de Foncière Magellan, si j’ai bien compris, c’est de l’investissement en immobilier tertiaire, neuf, et en régions. Pourquoi s’être limité à ces trois caractéristiques, et surtout, pourquoi en régions ?
Steven Perron – Foncière Magellan a effectivement été créée en 2010. Elle se positionne, depuis le début, comme un acteur régional, aujourd’hui implanté sur 4 villes (Nantes, Paris, Lyon et Strasbourg). Nous maîtrisons donc assez bien les marchés régionaux, qui ont des spécificités que l’on pourra détailler. Aujourd’hui, nous achetons essentiellement de l’immobilier tertiaire en régions. Mais pas seulement. Nous achetons aussi des parcs d’activités. Et nous gérons différents types de véhicules pour répondre aux différents types de stratégies patrimoniales demandés par nos investisseurs, privés ou institutionnels.
Vous êtes finalement assez précurseur. Car l’investissement régional n’était pas forcément à la mode il y a quelques années. Or de plus en plus d’études (notamment celles conduites par CBRE et Arthur Loyd) pointent l’intérêt grandissant des investisseurs pour les régions. Elles mesurent d’ailleurs l’attractivité grandissante des métropoles régionales. Pour vous, quelles sont celles qui offrent le plus de potentiel aujourd’hui ?
Steven Perron – Effectivement la « région » est actuellement très à la mode. Quand nous avons débuté, très peu d’acteurs étaient présents sur ce marché. Aujourd’hui, du fait notamment de rendements parisiens de plus en plus tendus, beaucoup d’investisseurs institutionnels se sont dit : « la région, pourquoi pas« . Cet intérêt est légitime. Car les régions ont formidablement « bougé » depuis une dizaine d’années. Les deux études que vous mentionnez soulignent effectivement l’attractivité des régions. En termes démographiques, avec des flux migratoires importants vers certaines métropoles. Et en termes de créations d’emplois à valeur ajoutée : le cadre supérieur qui migre de Paris vers les régions. Les analystes découvrent en outre qu’il y a une vraie profondeur de marché dans les régions. Bien sûr, il faut sélectionner des actifs bien dimensionnés à la taille du marché local. Au-delà des six plus grandes métropoles, on s’aperçoit, comme le démontre l’étude d’Arthur Loyd qui couvre 45 agglomérations, qu’un actif bien positionné sur son marché peut avoir un intérêt. Les régions, rappelons-le, c’est plus de 950 000 m² placés en 2018-2019. Et, comme le souligne aussi l’une des études, c’est un ensemble de parcs tertiaires à développer et, surtout, à rénover. L’offre en régions est souvent obsolète. Et nous le constatons au quotidien…
L’immobilier est devenu une classe d’actif plus que recherchée, avec environ 30 Md€ de nouveaux investissements sur le seul marché français chaque année. Comment fait-on, aujourd’hui, pour trouver des actifs de qualité, à des prix raisonnables, qui plus est quand on n’est pas un leader du marché ?
Steven Perron – Déjà, notre présence sur le terrain nous permet de sourcer des actifs intéressants. Un travail que nos équipes internes effectuent avec diligence depuis l’origine, sans attendre les consultations des brokers. Nous avons également développé une relation de confiance avec les directions immobilières de plusieurs grands groupes, que nous accompagnons sur la durée. Nous travaillons ainsi de manière régulière avec des sociétés telles qu’EDF, Enedis, Atos, ou Orange, que nous assistons dans le redéploiement de leur cartographie territoriale. Tous ces grands groupes ont en effet un parc immobilier relativement pléthorique, parfois obsolète. Ils essaient aujourd’hui de le moderniser. Et nous les accompagnons dans cette démarche.
Foncière Magellan, ce n’est pas de la gestion pour compte propre, mais de la gestion pour compte de tiers, institutionnels et privés. Quels types de véhicules leur proposez-vous aujourd’hui ?
Steven Perron – Foncière Magellan s’est fait connaître par une offre essentiellement axée autour du club deal. D’abord pour des clientèles privées, puis institutionnelles. Près de 60 opérations ont été réalisées depuis la création de la foncière. Et cette offre fonctionne toujours très bien, notamment sur la cible des banques privées. Depuis notre agréement en tant que société de gestion, nous avons développé de nouvelles offres. Notamment des OPPCI, des véhicules de distribution assez intéressants sur le marché. Ou des fonds dédiés, à destination de grandes clientèles privées ou institutionnelles. Pour coller à la problématique de l’obsolescence de certains parcs immobiliers, nous avons également créé un FPCI dont l’objectif est précisément d’acheter ce type d’actifs, pour les transformer et les configurer aux dernières normes environnementales. Une stratégie de création de valeur que nous mettons d’ailleurs en œuvre depuis plusieurs années. Comme nous l’avons fait récemment sur le parc d’activités du Moulin à Vent, à Lyon. Une opération qui prévoit un programme de greenisation complet du parc et de redéploiement et de développement de surface.
Il y a aussi maintenant dans votre portefeuille de produits une SCPI, la Foncière des Praticiens. Il s’agit d’un véhicule assez atypique qui, au départ, n’avait pas vocation à s’ouvrir au public…
Steven Perron – Effectivement, son positionnement est assez particulier. Nous avons été amenés à créer ce véhicule à la demande d’un acteur du secteur médical – le 3e operateur de cliniques privées en France-. Ce groupe est en fort développement, et achète une ou deux cliniques par an. Il cherchait une solution pour externaliser son immobilier et être accompagné dans son développement. Il souhaitait en outre fidéliser ses médecins. Au bout de quelques mois de réflexions, nous avons décidé d’un commun accord d’utiliser le véhicule SCPI, l’un des plus banalisé aujourd’hui. Nous avons donc créé -et c’était une petite première AMF-, une SCPI faisant appel public à l’épargne, mais sur un public restreint, les médecins. A l’exclusion des autres personnels hospitaliers. Depuis lors, nous avons réalisé une première acquisition, une clinique à Annecy…
A quelle date, cette première acquisition ?
Steven Perron – En 2018. Ensuite, le dirigeant du groupe de cliniques est revenu nous voir. Pour nous expliquer qu’il avait un pipe de plusieurs dizaines de millions d’euros d’investissement. Donc que la cible unique des médecins s’avèrerait insuffisante… Nous nous sommes donc tournés vers le conseil de surveillance de la SCPI -composé exclusivement de médecins-, pour leur exposer la situation. Ils l’ont très bien comprise. Nous sommes également retournés voir l’AMF. Et avons obtenu, en septembre, le retour au schéma classique de l’appel public à l’épargne. La SCPI est focalisée sur l’immobilier de santé, cliniques et immobilier connexe. Elle a vocation à détenir un patrimoine très mutualisé, composé d’immeubles neufs acquis à des rendements attractifs…
Un exemple de rendement obtenu ?
Steven Perron – Nous avons par exemple récemment procédé à l’acquisition d’un ensemble immobilier neuf -une clinique du sport- sur la base d’un rendement de l’ordre de 7%. Assorti de baux sécurisés de long terme. Ce qui fait un peu rêver aujourd’hui, d’autant que l’emplacement est extrêmement intéressant. Notre pipeline d’acquisitions, ciblées, est aujourd’hui très important. Nous commençons donc à proposer cette SCPI auprès de nos principaux distributeurs. Avec les arguments que j’évoquai précédemment : un patrimoine mutualisé, de l’immobilier neuf, et un taux de distribution de 5,25%…
5,25%, c’est un taux prévisionnel, j’imagine…
Steven Perron – Un taux prévisionnel, oui, bien sûr…
Un objectif de collecte sur cette SCPI ?
Steven Perron – Notre objectif mensuel est actuellement de l’ordre d’un million d’euros. Soit une collecte annuelle d’environ 12 millions d’euros.
Ce véhicule a donc vocation à rester une SCPI spécialisée et de « petite taille »…
Steven Perron – Tout à fait.
Le marché immobilier, et c’est tant mieux, est désormais drivé par les normes environnementales. Quelle est la politique de Foncière Magellan dans ce domaine ? Sachant que votre positionnement consiste précisément à réhabiliter ou à construire, ce qui devrait vous inciter à l’excellence dans ce domaine…
Steven Perron – Depuis très longtemps, c’est l’une de nos préoccupations. Dans notre positionnement, il y a à la fois l’ancrage territorial et l’engagement ESG. Une stratégie que l’on décline par du mécénat, de manière assez large. Sur les critères ESG et ISR, nous sommes relativement en pointe sur le sujet. Nous avons engagé une démarche « intégration« . C’est-à-dire que l’ensemble de nos acquisitions -et ce depuis septembre dernier- sont passées à l’aune d’une grille très sélective et contraignante de 83 critères. Nous sommes donc en mesure aujourd’hui de noter chaque acquisition vis-à-vis de ces critères. Nous attendons actuellement, comme beaucoup d’acteurs, la validation du label ISR…
…de l’ASPIM. Cela veut dire que la SCPI Foncière des Praticiens demande ce fameux label ?
Steven Perron – Tout à fait. Et un autre OPPCI institutionnel demandera lui aussi ce label, et devrait pouvoir y prétendre….
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de Foncière Magellan(i)
Foncière Magellan est une société indépendante et engagée de l’investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, qui s’adresse aux investisseurs privés et institutionnels. Créée en 2010, elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en tant que Société de Gestion de portefeuille. Forte de son expérience en région, elle accompagne aujourd’hui également les Directions Immobilières et les collectivités locales dans leurs problématiques d’implantations avec des offres clés-en-main. L’exigence, le sens du service et la culture du résultat animent tous les jours ses équipes, afin d’offrir la sécurité et la performance aux investisseurs et des actifs de qualités à ses locataires. Réel acteur du développement des territoires, Foncière Magellan s’inscrit dans la durée auprès de l’ensemble de ses partenaires.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
