Marc Bertrand, président de La Française REM, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Sujets du jour : la collecte 2019 en SCPI de ce poids lourd du marché. Sa stratégie d’investissement. Et le lancement d’un produit innovant : la 1ère SCPI viticole du marché.
Marc Bertrand, vous êtes président de la Française REM, la structure dédiée à l’investissement en immobilier du groupe La Française. La Française REM, c’est aujourd’hui un peu plus de 23 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Dont environ 10 milliards en SCPI et OPCI. Ce qui vous place a priori au second rang en termes de capitalisation des gestionnaires présents sur ce type de véhicules. Que peut-on dire de plus ?
Marc Bertrand – Ajouter que le groupe La Française, c’est à peu près 70 milliards d’euros sous gestion, toutes classes d’actifs confondues. Dont effectivement 23 milliards en immobilier à fin 2019. Et que cette activité emploie environ 160 collaborateurs, présents dans quatre pays.
Restons sur les chiffres. Plus précisément ceux de la collecte. L’an dernier, dans un marché globalement en recul, les SCPI de La Française REM avaient collecté à peu près 700 millions d’euros (en collecte brute). Un montant qui était en baisse par rapport à l’année précédente. Quels sont les résultats sur 2019 ? Dans un marché attendu en forte hausse…
Marc Bertrand – Les chiffres de La Française sont, à l’instar du marché, en forte hausse. Le chiffre final devrait s’établir entre 1,3 et 1,4 Md€. Dont plus d’un milliard pour les SCPI gérées par La Française REM. Et environ 300 M€ pour celle gérée par une autre société de gestion du groupe, mais distribuée par nos réseaux. C’est donc une très forte progression…
Plus du double, par rapport à l’an dernier…
Marc Bertrand – Pas tout à fait, mais effectivement, pas loin du double. Et il est vrai que la progression du marché a été fulgurante en 2019.
Ce chiffre résulte-t-il uniquement d’un effet « marché ». Ou y a-t-il eu, aussi, une volonté de votre part de relancer la collecte ?
Marc Bertrand – Le marché, de manière générale, est très favorable à la collecte en immobilier. L’immobilier est très populaire chez les grands investisseurs. Chez les gestionnaires d’assurances. Au sein des réseaux bancaires, qui ont besoin de distribuer de nouveaux produits. Ou chez les épargnants finaux qui cherchent des produits avec du rendement. En fait, dans beaucoup de configurations, compte tenu de l’environnement de taux « zéro », il y a un très fort appétit d’immobilier. Il permet de répondre à presque toutes les problématiques patrimoniales. Ce qui provoque un effet d’entraînement. Quant à la collecte côté La Française, oui nous y avons contribué. Nos équipes commerciales ont été très présentes sur le terrain, auprès des réseaux de distribution et des porteurs finaux. Et cela a porté ses fruits…
La hausse de la collecte, c’est plutôt une bonne nouvelle pour les sociétés de gestion. Mais cela pose avec encore plus d’acuité le problème de l’investissement des sommes collectées. Comment assurez-vous aux souscripteurs de vos produits que les sommes qu’ils vous confient seront investies dans des conditions satisfaisantes, notamment en termes de rendement ?
Marc Bertrand – Je voudrais d’abord souligner un grand point de fierté pour l’exercice qui vient de s’écouler. En 2019, l’ensemble des véhicules que nous gérons ont investi plus qu’ils n’ont collecté. Non seulement nous avons placé les capitaux qui nous ont été confiés. Mais nous avons replacé les capitaux issus des arbitrages opérés dans nos patrimoines. Tout en augmentant l’effet de levier de nos produits. 2019 est donc un très bon millésime en termes d’investissements. Sur le seul segment des SCPI, La Française a investi environ 1,5 Md€. C’est-à-dire pas loin de 5% du marché pris dans sa totalité.
Quid de votre stratégie d’investissement ?
Marc Bertrand – Notre crédo, en matière d’investissement, est très clair. Lorsque les marchés sont chers – et indiscutablement, ils le sont, compte tenu de cet environnement de taux -, il faut aller chercher – ou fabriquer – un niveau de rendement compatible avec celui que recherchent les investisseurs. Schématiquement, cela ouvre la voie à deux options. Soit prendre plus de risques sur la nature de l’actif immobilier. Soit, à l’inverse, rester prudent en privilégiant qualité et valeur patrimoniale. Mais en ajoutant un peu de levier pour fabriquer un supplément de performance.
Votre crédo, c’est effectivement ce type de stratégie. Qui vous amène à être majoritairement positionnés sur le secteur des bureaux. Et marginalement celui du commerce. Allez-vous poursuivre cette stratégie d’investissement, avec la même ampleur, en 2020 ?
Marc Bertrand – En 2020, nous allons continuer d’être présents majoritairement en bureaux, et majoritairement en France. Tout en poursuivant notre déploiement à l’étranger. Notamment au Bénélux, ou en Allemagne. Et avec quelques velléités autour du Royaume-Uni. 2020 verra également la poursuite de notre politique de diversification. Vers, par exemple, des actifs de tourisme. Ou vers des actifs qui correspondent aux nouveaux usages des immeubles, que ce soit en matière de bureaux ou de logements. Nous pensons que plusieurs concepts intéressants, dans ces domaines, méritent d’être explorés.
L’européanisation des portefeuilles, c’est un sujet ?
Marc Bertrand – Oui, puisque nous avons lancé il y a quelques années un véhicule dédié à l’investissement européen. Qui connait d’ailleurs un très beau succès. Toutefois, il faut signaler que, tout du moins pour l’Allemagne et le Benelux, voire pour l’ensemble des pays de la zone, il n’y a plus, ou peu, de suppléments de rendements par rapport à la France. Autrement dit, les rendements se sont en grande partie normalisés au sein de la zone euro. En revanche, l’effet diversification reste toujours aussi fort. Et, dans un certain nombre de cas, investir en Europe permet encore de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse…
Vous avez lancé l’an dernier un produit dédié au Grand Paris. Un mot sur le potentiel de ce marché ?
Marc Bertrand – La logique, c’est que l’évolution des tissus urbains, et la création de valeur liée à de grands projets comme celui du Grand Paris, sont relativement lisibles et prévisibles à long terme. Investir dans Le Grand Paris, ce n’est pas juste investir dans l’image romantique de la capitale. C’est le moyen de mieux appréhender la création de valeur liée à la mise en place de grands projets urbains. Ce concept, les épargnants, les réseaux de distribution l’ont bien compris. On le voit à l’évolution – positive – de la collecte de ce produit dédié, LF Grand Paris Patrimoine.
Considérez-vous que votre gamme est aujourd’hui suffisamment lisible et cohérente ? Sachant que de plus en plus d’acteurs réfléchissent à cette problématique, et n’hésitent pas à repositionner leurs produits…
Marc Bertrand – C’est un travail que nous effectuons de manière permanente. Ce que nous observons, c’est que dans un marché où l’offre en SCPI s’élargit, se spécialise, il est de plus en plus nécessaire de disposer, soit de produits généralistes dotés d’une taille critique importante, soit de produits identifiables en raison d’une stratégie dédiée. Notre SCPI Epargne Foncière, avec une capitalisation de plus de 2,5 milliards, satisfait aux conditions de la première hypothèse. C’est un véhicule généraliste qui assure aux souscripteurs un très bon niveau de mutualisation. A l’autre extrémité du spectre, les produits dédiés à une thématique – l’Europe, le Grand Paris -, sont également parfaitement en phase avec les attentes du marché. Le cas est plus compliqué pour les véhicules généralistes de taille moyenne. Ils peinent à trouver leur clientèle. Et ce en dépit de très bons fondamentaux immobiliers.
Il faut donc s’attendre à des fusions au sein de la gamme de La Française REM…
Marc Bertrand – Les fusions animent régulièrement le marché des SCPI. Comme je vous l’ai dit, cela fait partie de nos réflexions permanentes. Mais il est trop tôt pour en parler aujourd’hui…
Passons donc à la partie innovation, puisque venez de lancer la première SCPI dédiée à l’investissement viticole. Quelles sont les principales caractéristiques de cette LF Les Grands Palais ?
Marc Bertrand – Je tiens d’abord à souligner que La Française est présente sur le marché viti-vinicole depuis plus de 40 ans, au travers de son activité de groupements fonciers viticoles. L’idée de LF Les Grands Palais, c’est de démocratiser le placement viti-vinicole. Qui était jusqu’à présent traditionnellement « réservé à un cercle restreint d’investisseurs ». Autrement dit, il s’agissait d’un produit haut de gamme, assorti d’avantages fiscaux. Avec cette nouvelle SCPI, pas d’avantage fiscal. Et un ticket d’entrée modéré – 10 000 euros – pour qui s’intéresse à ce secteur. Lequel offre un potentiel de valorisation à long terme très intéressant. J’ajoute que les souscripteurs bénéficieront en plus d’un mécanisme leur permettant d’acquérir des bouteilles des vins produits par les domaines à des conditions préférentielles.
Des rémunérations « en nature », en quelque sorte ?
Marc Bertrand – Non, ce ne sont pas des rémunérations en nature. Les souscripteurs toucheront des revenus financiers, comme sur n’importe quelle SCPI. Mais pourront parallèlement devenir membre d’un club – les propriétaires de grands crus -, ce qui leur permettra d’acheter des vins en primeur.
Comment se fait-il que ce type de SCPI n’ait pas été lancé plus tôt. Y a-t-il une subtilité, une innovation juridique que vous avez découverte ou exploitée ?
Marc Bertrand – La principale innovation juridique est d’avoir constaté la fin de l’ISF… Et donc d’avoir créé un produit qui s’affranchit des avantages fiscaux traditionnellement liés à ce secteur. L’avantage fiscal interdisait un véritable appel public à l’épargne. LF Les Grands Palais ne bénéficie pas d’un avantage fiscal. Et il est donc accessible au plus grand nombre. Car nous pensons que la plupart des souscripteurs potentiels ne sont pas « embarrassés » par des problèmes d’impôt sur la fortune…
La Française n’est pas la seule à innover. Le marché des SCPI, et des véhicules immobiliers non cotés, attire de plus en plus de nouveaux entrants. Qui peuvent avoir des stratégies un peu disruptives. Comment un acteur historique, et de l’importance de La Française, se positionne et réagit-il par rapport à cette mutation du marché ?
Marc Bertrand – C’est vrai qu’il y a une multiplication d’initiatives. C’est très positif. Cela démontre le dynamisme de ce marché. Et cela nous remet en cause tous les jours. Deux remarques toutefois. La première : il faut distinguer entre les véritables innovations, qui se traduisent par de vrais progrès pour les épargnants, et les autres. Celles que l’on pourrait qualifier de simples « coups de com ». La seconde est liée à la maturité du marché. Certaines de ces innovations, celles notamment qui promettent plus de rendements aux souscripteurs, peuvent aussi conduire à générer davantage de risques. Je pense que nous devons, en tant que professionnels de l’investissement en immobilier, apporter davantage d’éléments d’informations sur ce type de problématique. Être, notamment, plus clairvoyants dans la définition et la segmentation des risques. Pour que les SCPI soient certes jugées en fonction de leurs rendements, mais dans un cadre de risques comparables.
On attend donc les résultats prochains de ces réflexions. Merci Marc Bertrand…
Propos recueillis par Frédéric Tixier
A propos de La Française REM(i)
La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
