Lawrence Delahaye, Directeur général adjoint Investissements d’Atland Voisin, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon de l’état des marchés immobiliers, et de leur potentiel. Mais aussi focus sur les rendements à venir des SCPI. Dont ceux d’Epargne Pierre, la SCPI phare du groupe, qui devrait obtenir le label ISR très prochainement. Interview.
Atland Voisin, je le rappelle, c’est environ 2 milliards d’euros d’encours sous gestion aujourd’hui. Gérés pour le compte de 2 OPCI et de 3 SCPI, dont la SCPI Epargne Pierre. Parlons d’abord investissements. L’an dernier, Atland Voisin a investi près de 600 millions d’euros, en immobilier d’entreprise notamment. Un marché dont le volume de transaction a baissé d’environ 30% en 2020. Que peut-on dire de l’état de ce marché aujourd’hui ?
Lawrence Delahaye – Le marché a effectivement baissé. Notre volume d’investissement en 2020 est lui aussi en retrait par rapport à 2019, mais dans des proportions moindres. Il s’est ajusté à la collecte réalisée l’an dernier. Mais ces flux nous ont quand même permis de mener plus de 550 M€ d’acquisitions pour le compte des SCPI que nous gérons. Y compris pour le compte de MyShareSCPI, logée dans la structure MyShareCompany détenue conjointement avec AXA France. Nous avons donc poursuivi nos investissements dans un contexte de marché assez étonnant.
Y compris pendant les périodes de confinement ?
Lawrence Delahaye – Les périodes de confinement ont évidemment un peu compliqué nos interventions. Mais ne nous ont pas empêché de conclure 36 opérations en 2020. Y compris durant les confinements. En réalité, le marché s’est adapté. Car les signatures et la rédaction des actes restaient possibles. Les investisseurs ont aussi adapté leurs stratégies. Quand un marché commence à vaciller, c’est la recherche de la sécurité qui prime. C’est clairement la tendance qui s’est imposée en 2020.
Le « flight to quality », qui pousse les investisseurs à rechercher les meilleurs immeubles, les mieux placés, dotés des meilleures normes énergétiques…
Lawrence Delahaye – Exactement. Mais plus particulièrement sur les classes d’actifs traditionnelles. Conséquence : les prix des bureaux dits sécurisés, donc neufs, occupés par de « bons » locataires, se sont envolés. A des niveaux tout à fait stratosphériques. Parallèlement, les investisseurs se sont portés plus massivement sur des classes d’actifs considérées comme protégées. Les institutionnels sont revenus sur le secteur du logement. Cette tendance, amorcée il y a 3-4 ans, s’est nettement accélérée en 2020. Avec l’essor de la consommation à distance, les investisseurs ont également privilégié la logistique. Là encore, les prix se sont envolés. Les taux prime ont franchi la barre des 5%. Puis des 4%. Et l’on se rapproche maintenant du seuil des 3,5%. Les investisseurs sont désormais convaincus que ce secteur mérite d’être payé au prix fort…
A côté de ces actifs très bien placés, dans les grandes métropoles européennes, n’y a-t-il pas aussi un intérêt croissant pour les marchés un peu plus étroits, en régions ?
Lawrence Delahaye – A l’instar de l’ensemble des marchés d’immobilier d’entreprise, les marchés régionaux ont subi une baisse de leurs volumes. Mais elle est moins prononcée (-39% environ) qu’en Ile-de-France. Les disparités régionales sont toutefois assez sensibles. Certaines régions ont réalisé des scores supérieurs à leur moyenne décennale. C’est le cas notamment pour l’ensemble Aix-Marseille. Ou Nice-Sophia Antipolis. D’autres ont moins bien résisté. Comme Lille ou Toulouse, cette dernière ayant subi les conséquences de la crise sur le secteur aéronautique. Mais, globalement, il reste possible de trouver des marchés régionaux qui présentent de bons fondamentaux. Où les taux de vacance sont assez bas. Où, faute d’emballement spéculatif, il n’y a pas de phénomène de sur-offre, comme on peut le constater sur certains marchés en Ile-de-France.
C’est-à-dire ?
Lawrence Delahaye – Paris intramuros est relativement protégé. Il y a très peu de foncier disponible. On travaille donc quasiment à « iso-stock ». Les immeubles parisiens sont rénovés, restructurés. Mais, au final, peu de mètres carrés supplémentaires viennent s’ajouter au marché. Ce qui n’est pas du tout le cas pour des marchés comme ceux de la première couronne ou du secteur péri-Défense. Il y a eu énormément de développement spéculatif. Avec un contexte de contraction de la demande placée, ces marchés vont donc beaucoup plus souffrir que les marchés en régions.
J’évoquais précédemment votre SCPI phare, Epargne Pierre. Sa stratégie, compte tenu de l’évolution des marchés sous-jacents que l’on vient de souligner, va-t-elle, elle aussi, évoluer ?
Lawrence Delahaye – Epargne Pierre est très largement positionnée sur les métropoles régionales. Elles constituent environ 75% de son patrimoine. Notre intention est de continuer à investir dans ces marchés régionaux, auxquels nous croyons tout particulièrement. Mais en affinant encore le positionnement sectoriel de nos acquisitions. Exemple : investir aujourd’hui à Toulouse dans le secteur aéronautique est sans doute délicat. Mais investir, comme nous l’avons fait, dans le centre de recherche en oncologie de Pierre Fabre, c’est tout à fait différent. Cet actif, qui mixte bureaux et laboratoire, n’est pas du tout exposé au secteur aéronautique. Mais à celui de la santé, particulièrement plébiscité en 2020.
Cela veut-il dire qu’Epargne Pierre va élargir son champ sectoriel ? A la santé. Mais aussi, peut-être, à la logistique ou à d’autres classes d’actifs ?
Lawrence Delahaye – Nous nous sommes, pour l’instant, toujours tenus à l’écart du secteur logistique. Parce que nous n’avons pas d’expertise particulière dans ce domaine. Et que nous considérons qu’il faut une taille critique pour s’intéresser à ce marché, étant donné qu’il y a peu de repreneurs potentiels. Ceci dit, nous avons néanmoins l’intention de diversifier l’allocation d’Epargne Pierre sur des classes d’actifs alternatives. Ces classes d’actifs, cela pourra être l’hébergement, au sens large. C’est-à-dire le secteur du coliving, celui des résidences gérées. Ou celui de la santé. Nous n’avons pas encore pris position sur ces marchés. Mais nous suscitons des rencontres pour essayer de mieux les comprendre. Nous sommes d’ailleurs en train de finaliser une opération, conjointement avec l’un de nos homologues, sur un portefeuille d’hôtellerie de plein air…
La question que se posent bien évidemment les souscripteurs de SCPI est de savoir si vous serez en mesure de maintenir les rendements à leur niveaux actuels (5,36% pour Epargne Pierre en 2020, je le rappelle) au cours des prochaines années ?
Lawrence Delahaye – Maintenir un tel niveau de distribution est-il un objectif absolument impératif ? On peut se poser la question. Car il faut prendre en compte la réalité du marché. La réalité du marché est que les investissements sécurisés, totalement sécurisés, ne rapportent rien. En plaçant votre argent sur un Livret A, ou en assurance-vie, vous ne compensez même pas l’inflation. Les rendements des SCPI d’Atland Voisin sont aujourd’hui positionnés à des niveaux très élevés. Très largement supérieurs à la rémunération d’un placement sans risque. A mon sens, il ne serait donc pas dramatique que ces rendements baissent, à la marge, tant qu’ils se positionnent très au-delà de ce que peuvent offrir les placements sans risque.
Mais ces rendements seront-ils maintenus ?
Lawrence Delahaye – Nous n’avons pas l’intention d’aller concurrencer nos homologues qui achètent des immeubles neufs, à Paris ou en première couronne. Et qui les louent à des sociétés du CAC 40 via des baux de 12 ans. Ce marché est très cher, avec des taux compris entre 3% et 4%. Ce n’est pas notre crédo. Donc, les rendements d’Epargne Pierre vont probablement continuer à fluctuer entre 5% et 5,5%. Nous ne sommes pas contraints d’acheter les actifs qui se présentent pour placer, à tout prix, notre collecte. Que nous essayons d’anticiper. Tout dépend des opportunités de marché. Notre ancrage régional nous permet de saisir des opérations qui sont en dehors du champ d’intervention des grands brokers parisiens. Et donc de continuer à délivrer des performances assez significatives. D’autant que nous disposons d’autres leviers pour maintenir nos rendements…
La plus-value, j’imagine ?
Lawrence Delahaye – Non. Epargne Pierre a été créée en 2013. Son patrimoine est donc assez jeune. Nous pourrions néanmoins dégager de la plus-value sur les premières acquisitions réalisées. Et même sur celles finalisées il y a plus de deux ans. Mais nous ne le souhaitons pas. Nous pensons que nous sommes en mesure d’améliorer nos rendements par d’autres voies. En optimisant davantage la gestion de notre patrimoine. En optimisant les coûts qui y sont associés. Ou en augmentant aussi, marginalement, le levier financier de la SCPI. Son endettement est aujourd’hui de l’ordre de 10%, si l’on ne tient pas compte des opérations en VEFA[1]. Nous disposons donc d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements.
Quid de 2021 ?
Lawrence Delahaye – Nous avons dû, en 2020, adopter des mesures pour protéger nos locataires. Donc renoncer à, ou différer, certains loyers. En 2021, nous ne sommes pas à l’abri face à la réédition de tels évènements. Nous serons peut-être amenés à faire des efforts significatifs envers certains de nos locataires du secteur commerce par exemple.
En tout cas, nous avons bien compris que les rendements étaient sous contrôle. Lawrence Delahaye, je vous remercie.
Lawrence Delahaye – Merci.
Propos recueillis par Frédéric Tixier
[1] Les échéanciers de VEFA entrent dans le ratio d’endettement des SCPILire aussi
SCPI Atland Voisin : des rendements 2020 de 5,34% en moyenne
A propos d’Atland Voisin(i)
Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Md€ pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
