Le chiffre est tombé : 4,35%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2018, selon les données ASPIM/IEIF, qui s’affiche donc légèrement en retrait par rapport au millésime 2017 (4,43%). Mais la « prime de risque » des véhicules de la pierre-papier demeure à un niveau historiquement élevé.
Il est un peu inférieur aux attentes : espéré à 4,40%, il s’établit finalement à 4,35%. Le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI en 2018, calculé par l’ASPIM/IEIF et dévoilé aujourd’hui, n’en est pas déceptif pour autant. Comme le souligne l’ASPIM dans son communiqué, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution « attractif », qui leur permet « de dégager une prime de risque qui demeure confortable ».
Performance globale de 5,17% en 2018
Le rendement des SCPI subit de fait une lente érosion depuis plusieurs années. Depuis, plus précisément, une vingtaine d’années, 1999 très exactement, où le taux de distribution moyen culminait alors à 8,18%, selon les données IEIF. Une année historique pour les actionnaires de SCPI puisque ces derniers avaient alors en outre bénéficié d’une revalorisation du prix moyen pondéré (VPM) de leur part de 12,46%, portant leur performance globale à plus de 20% ! En 2018, cette revalorisation est elle aussi moins importante qu’en 2017 : +0,82%, contre +1,79%¹. La performance des SCPI, mesurée par l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur des parts détenues, s’établit donc à 5,17% en 2018, contre 6,22% en 2017.
Une prime de risque toujours élevée
Un niveau de rémunération globale qui, bien qu’en retrait depuis 2009, où il culminait à 11,50%, reste encore parmi les plus attractifs sur le marché des placements. Sur leur seule composante rendement (le DVM), les SCPI se situent toujours très au-delà du taux moyen servi par les fonds en euros de l’assurance-vie, estimé à 1,6% en moyenne pour 2018. Surtout, la « prime de risque » des SCPI, autrement dit l’écart entre leur rendement nominal et celui d’un placement théorique sans risque², reste historiquement élevée. A 3,67% en 2018, elle se situe encore au-delà des primes de risque observées entre 1990 et 2013³.
Des écarts de rendements toujours aussi importants
D’autant que ce taux de distribution moyen – pondéré par la capitalisation des SCPI – reste théorique. Ce qui compte, pour les souscripteurs, c’est la rémunération servie par le ou les véhicules dont ils détiennent des parts. Or, sur les 86 véhicules ayant distribué un dividende en 2018 recensés par l’IEIF, cette rémunération peut aller du simple au quintuple… La probabilité d’avoir fait mieux que la moyenne du marché – sans prendre en compte le critère capitalisation – reste toutefois assez acceptable, puisque près de 63% des SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 4,35%…
Frédéric Tixier
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.
A propos de l’ASPIM
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs(FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.
[1] L’évolution des VPM est beaucoup plus erratique que celle des DVM, des années de recul pouvant alterner avec des années de revalorisation. A la différence des rendements, qui dépendent des loyers et du taux d’occupation des locaux, la valeur des parts – et leur évolution – sont fonction de la valeur patrimoniale des actifs sous-jacents détenus par les SCPI.[2] Le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, mesuré par l’indice TEC 10 (taux de l’échéance constante 10 ans).
[3] A l’exception de 1998, où elle s’établissait à 3,74%.
