La croissance du commerce électronique profite au secteur des entrepôts. Les opérateurs du e-commerce représentent le tiers des surfaces louées en 2017, et induisent des évolutions importantes dans la nature des bâtiments. Les investisseurs continent à se renforcer sur cette classe d’actifs.
Le commerce électronique suit une « trajectoire exponentielle » : selon les données de la FEVAD et de Médiamétrie, citées dans l’étude que Colliers International vient de consacrer à l’essor du secteur logistique¹, son chiffre d’affaires, en France, a encore progressé de 14% en 2017 (à 82 Md€), et pourrait dépasser les 100 milliards en 2019. Une hyper-croissance qui impacte négativement l’attractivité des centres commerciaux physiques, mais profite en revanche clairement au secteur de la logistique.
Essor du secteur logistique
Ce dernier a connu un essor sans précédent ces cinq dernières années, période au cours de laquelle la demande en entrepôts a quasiment doublé. Selon Colliers International, elle a atteint un nouveau record en 2017, avec près de 4 millions de mètres carrés échangés. Si les neuf premiers mois de l’année 2018 sont un peu en retrait, de l’ordre de -20% selon le courtier immobilier, cette tendance ne devrait pas perdurer car « l’e-commerce ne cesse de gagner des parts de marché et le territoire français reste une localisation stratégique pour desservir les bassins de vie nationaux mais aussi européens », explique Colliers International.
L’e-commerce, nouveau moteur de croissance
La grande distribution reste encore un acteur incontournable du secteur logistique. En 2017, ce sont encore des opérateurs « traditionnels » qui ont généré la moitié des volumes enregistrés sur le segment des entrepôts « XXL » – plus de 60 000 m² de surface de stockage -, une catégorie d’actifs qui dope l’activité depuis deux ans. Mais le commerce en ligne s’impose désormais comme le nouveau moteur de croissance du secteur. L’an dernier, « un tiers des surfaces a concerné des entrepôts dédiés au e-commerce », écrit Colliers International, citant notamment les opérations réalisées par Amazon à Brétigny-sur-Orge (142 000 m²), Cdiscount à Sénart (62 000 m2), ou Delticom (un spécialiste de la vente de pneus en ligne) dans le Haut-Rhin (100 000 m²). Amazon et Cdiscount sont encore très présents en 2018, avec respectivement 161 000 m² signés dans la région lyonnaise pour le premier, et 80 000 m², toujours à Sénart, pour le second.
L’immobilier du commerce de demain
Cette montée en puissance des acteurs du e-commerce s’accompagne d’une évolution de la demande locative fonctionnelle des opérateurs. Et de nouvelles offres apparaissent. Outre l’émergence des entrepôts XXL, ou des entrepôts « à étage », à la périphérie des villes, les locaux d’activités situés en entrée de ville se développent. Et Colliers International de citer les projets réalisés dans le parc d’activités de Bercy-Charenton ou dans le 18ème arrondissement de Paris (où Amazon stocke les marchandises livrées avec l’offre Prime Now), ou en cours de développement, comme l’Hôtel Logistique de Chapelle International, construit dans le 18e arrondissement de Paris sur d’anciennes friches industrielles de la SNCF. Des réalisations symboliques de « l’immobilier de commerce de demain », selon Jonathan Sebbane, le Directeur général de Sogaris – une foncière spécialiste de la logistique -, interrogé dans le cadre de l’étude de Colliers International. Qui précise : « un espace de logistique urbaine, ce n’est rien d’autre qu’un magasin dont la vitrine est un site internet ».
Frédéric Tixier
A propos de Colliers International(i)
Colliers International est une société de conseil immobilier d’entreprise qui offre différents types de services: conseil stratégique et réalisation de ventes immobilières, solutions globales pour les multinationales, gestion immobilière, solutions pour l’environnement de travail, évaluation foncière et conseil fiscal, recherche personnalisée, et conseil en leadership éclairé. Forte de 280 experts basés dans 8 villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Aix-en-Provence, Nancy, Reims et Lille), Colliers accompagne leurs clients propriétaires, utilisateurs et investisseurs en France et à l’international, quel que soit le projet d’immobilier de bureaux. Le groupe Colliers International, leader mondial des services immobiliers et de gestion des investissements, compte plus de 13 000 collaborateurs répartis dans 69 pays.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société
[1]« E-commerce : quels défis pour la logistique de demain ? » – 29/11/2018 – Colliers International
